房屋出售人未能按时交付房屋时的违约责任及房屋出售人何时构成违约-法师兄

根据合同约定,如果买卖双方没有对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)做出明确约定,则应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定进行处理。关于出卖人违约的认定标准,有以下几点: 1. 如果商品房为特定物,且该特定物之买卖为自始客观不能,即成为自始无效。 2. 如果商品房的交付迟延是由于可归责于债务人的事由,且该债务已经到了清偿期,则此种迟延为违法的。 3. 如果商品房存在质量瑕疵,且该质量瑕疵导致房屋主体结构无法交付使用或经核验确属不合格,买受人可以请求解除合同和赔偿损失,根据《商品房买卖解释》第12条规定,应予支持。 4. 如果商品房的面积短少,根据《商品房销售管理办法》第24条规定,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起10日内,书面通知房地产开发企业。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。 5. 如果房屋朝向、间距的误差直接导致观看风景遭受严重影响,则买受人可以行使解约权。 6. 如果商品房的绿化、配套设施以及装潢未履行允诺,出卖人在预售时会对这些内容作出承诺。然而,许多出卖人在交付房屋时未能兑现这些承诺。

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一、根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)没有明确约定，则应当根据...

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第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。...

法律对于开发商逾期交房的违约责任是：经催告在合理期限内履行的，买受人不能解除合同但可以要求开发商赔偿损失；经催告在合理期限内仍未履行且开发商没有给出正当理由的，买受人可以解除合同，一切损失由开发商承担。

开发商未能按期交付符合交付使用条件的商品房给买受人,业主可以要求退房并承担违约责任。根据《民法典》第五百八十五条,房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但是,约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

有合同的应当按照合同的约定赔付违约金。建议积极协商，开发商的行为属于违约，你可以要求解除合同并且要求开发商承担相应的违约责任，协商不成，可收集证据，诉讼维权。拓展知识：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。参考资料：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件