变更国有土地使用权的担保-法师兄

1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。 2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。

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【1】按照《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总规划并依法取得建设用...

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土地使用权变更流程：取得出让方同意；提交土地登记变更申请；权属审查；地籍测量；重新签订土地使用权出让合同；登记；换发新的土地证书。...

土地使用者可以改变国有土地用途的，但应依法依规办理有关审批手续。不得擅自改变用途或者不按照批准用途使用土地。现行《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，对用地者如何办理用途变更审批手续的规定比较明确，但对如何处理擅自改变用途或者不按照批准用途使用土地问题的规定比较笼统，不够明确、具体，缺乏可执行性和可操作性。结合法律规定和执法实践，对于改变土地用途问题应当区分情况，分类处理。《土地管理法》第56条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变土地建设用途的，应当经国土资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。《城市房地产管理法》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。《城乡规划法》第37、38、43条规定，城市、镇规划区内以划拨、出让方式取得国有建设用地使用权的，建设单位均要取得城乡规划部门核发的建设用地规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的，必须向城乡规划部门提出申请。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关国土资源主管部门备案。用地者取得的国有建设用地使用权的土地用途，经过批准，是可以变更的。根据原供地方式、地块所在区域的不同，国有建设用地的改变原批准用途的审批主要有两种情况：一是出让国有建设用地改变用途的，应当经国土资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。如果地块在城市、镇规划区内，还要先经城乡规划主管部门审批同意变更规划条件。经批准改变原用途的，重新办理用地手续，重新签订或者变更土地使用权出让合同、调整土地使用权出让金、办理土地变更登记等。二是划拨国有建设用地改变用途的，审批程序与出让国有建设用地类似。但要注意的是，批准改变原用途的，改变后的用途如符合《划拨用地目录》的，经批准，可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的国有土地划拨决定书；改变后的用途如不符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。

确权土地证是变更土地证一个证明！变更土地登记 1．变更土地登记申请书；2．土地权属文件：国有土地使用证、国有土地使用权出让合同或划拨合同、租赁合同及相关权属证明文件；3．建设用地批准书；原件及复印件 4．建设用地规划许可证；原件及复印件 5．拨地图及通知、核定用地图及通知；7．地上物安置及补偿协议书、发票并有协议单位出具的证明；（拆迁的提交登报声明整版报纸原件）原件房屋所有权证，新建并已竣工的提供建设工程规划许可证（附图）和建设工程竣工验收合格证；原件及复印件 9．土地出让的，提交市土地局出具的已缴齐土地出让金及契税证明；10．更名的，提交更名文件；11．土地用途发生变更的，持市土地局的批准文件；12．通过改革、改组、按公司法建立起来的现代企业，提交市土地局批准的土地使用权处置证明文件；13．营业执照；复印件 14．地籍图（现状）2张及测绘资料； 15．土地登记委托书、法人身份证明书、地籍调查法人代表身份证明书、指界委托书；16．其他文件及资料。以上证件齐全后，现场指界，并按要求在界址表上盖章。以上所有文件均提供A4纸型建设用地确权所需材料一、申请单位有我处发的老土地证，在本单位内扩建、接层，需提交： 1、国有土地使用证； 2、经批准的本年度建设项目投资计划； 3、我局下发的规划要点通知书及附图； 4、1：500现状地形图三套（并用铅笔标出建筑物拟建位置）； 5、接层要有房管局发的房屋鉴定设计书； 6、其他文件、资料； 7、若是由房管局发的老土地证，必须到我处换新证后再办理确权。 8、建设用地审核申请表、确权申请表； 9、立案表2份。以上所有文件均提供A4纸型、均提供原件及复印件。二、新拨地确权，需提交： 1、土地使用权取得合同（出让、划拨）； 2、建设用地规划许可证； 3、建设用地批准书； 4、经批准的本年度建设项目投资计划； 5、规划要点通知书及附图（总平面图）； 6、拨地图及通知； 7、核定用地图及通知； 8、桩点坐标图； 9、地上物处理文件（拆迁片内应拆迁完毕）； 10、提供拆迁片内原土地使用情况明细表，并收缴全部国有土地使用证，提交登报声明整版报纸； 11、提交地上物安置及补偿协议、发票并有协议单位出具的证明； 12、土地出让的，提交市土地局出具的已缴齐土地出让金及契税的证明； 13、1：500现状地形图三套（并用铅笔标出拟建位置）； 14、其他文件、资料； 15、建设用地审核申请表、确权申请表； 16、立案表2份。以上所有文件均提供A4纸型、均提供原件及复印件。

依照《城市房地产管理法》第17条规定，改变土地用途应依循以下程序：[1] 1、取得出让方和城市规划行政主管部门的同意土地用途改变，将直接引起土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化。同时，土地用途的改变，必然发生土地使用权出让合同中规定的权利义务关系的变化。因此，《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条，都规定了土地用途的改变必须取得出让人的同意或批准。土地用途是城市规划的重要内容之一，改变后的土地用途必须符合城市规划的要求。因此，改变土地用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意。 2、签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同土地用途的改变是土地使用权出让合同内容的重大变更，因此，土地用途的改变，在取得出让人和城市[2]规划行政主管部门的同意之后，应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让年限，并相应调整土地使用权出让金。