房屋出租一定要抵押权人同意吗?

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• 问房子出租是否一定要抵押权人同意
  

  房子出租需要抵押权人同意。已抵押的房子可以租赁，租赁合同有效。抵押合同有约定的，依照合同执行；没有约定此条款的，在抵押人出租房子的行为未使抵押房子价值减少同时不影响抵押权人的抵押权也不与其他约定条款冲突的情况下，可以出租此抵押房子。

• 问同一房屋先出租后抵押要咋办
  

  发现自己承租的房屋被出租人拿去做了抵押，房屋的承租人往往担忧抵押是否会影响到自己承租房屋的权利，疑虑出租人将自己承租的房屋拿去做抵押是否违法。那么，当遇到这种情况，承租人该如何维护自己的权利呢。 首先，法律并不禁止用已经出租的房屋进行抵押担保，所以，除非合同另有约定，已经出租的房屋是可以进行抵押的。 其次，法律为了保护在先承租人的合法权利，制定了“抵押不破租赁”以及“承租人优先购买权”的规则，承租人可以通过两种方式来主张保护自己的权利： 1、要求房屋的受让人继续履行房屋租赁合同，直至租赁期限届满; 2、如果承租人愿意购买房屋，可以行使优先购买权，在同等条件下优先购买承租的房屋。 最后，为了避免不必要的风险和纠纷，建议在签订租赁合同时，可以在合同条款中明确约定房屋租赁期间设定抵押权的处理方式，并约定一定的违约责任，这样，就能够把风险降到最低了。

• 问出租人未经抵押权人同意转让抵押房屋的买卖合同是否有效？
  

  1、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。 2、出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持; 3、出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

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