无证的房子买卖合同

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• 问无房产证的房子买卖合同有效吗
  

  案情介绍： 刘先生想要买套房，刚好看上了王先生出售的房子。于是刘先生就和房主王先生取得联系，两人见面交谈过后，就签订了一份房屋买卖合同，房子的成交价格是150万元。之后两人约定在一个时间碰面，先将银行贷款需要的所有证件资料准备齐全，然后再进行房产贷款的审批手续，等到审批过后就办理房产的过户手续。 然而，等到了约定办理贷款的期限，刘先生却发现，王先生拿不出房屋的所有权证，他也没有办法办理贷款。于是，刘先生就把王先生起诉到了法院，要求解除两人的房屋买卖合同，并要求王先生返还定金及支付其违约金等赔偿。 但是王先生却说他和刘先生签订的房屋买卖合同无效。理由是因为他的房屋没有取得房产证，不可以转让，所以不同意支付违约金等赔偿。 律师回复： 其实，只有符合一定条件的合同才是无效合同。 我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 虽然我国法律有规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，而合同中有违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。 但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定系管理性强制性规定，旨在规范房屋交易的管理，而非效力性强制性规定，因此并不影响合同效力。 因此，可以确定，刘先生和王先生签订的房屋买卖合同是有效的。 房屋买卖合同不因卖房人尚未取得房屋产权证而无效。法院最终判决解除了两人的房屋买卖合同，王先生构成违约，需要支付刘先生一定的违约金及损失赔偿。 另外，还要注意的是，如果说合同被宣告无效后，会涉及到当事人责任承担的问题。 《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

• 问有房产证的房子买卖合同无效吗？
  

  无房产证的房子买卖合同并不一定就是无效的。如果签订买卖合同后获得了房产证，那么该买卖合同从卖方获得所有权开始具有法律效力。根据2021年1月1日起生效的《民法典》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《民法典》第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《民法典》第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

• 问无房产证房子买卖合同有效吗
  

  根据你描述的情况，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。

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