国有土地使用权出让金返还比例是什么？

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• 问土地出让金返还的比例
  

  1、土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用; 2、土地的增值溢价部分。 成本部分的返还流程：土地整理过程中所发生的费用，经由评估机构核实、国土部门认可后提出申请，由财政部门返还。 土地的增值溢价部分的返还根据框架性协议，本级财政留成部分向政府提出申请，由财政部门返还。

• 问土地使用权出让金返还政策
  

  一是对开发企业为政府建造学校、幼儿园等公共配套设施而取得土地金返还款的处理意见。 有的认为应该视同销售处理,征收营业税、企业所得税和土地增值税有的则认为,开发企业建造的学校、幼儿园等公共配套设施是无偿赠送给政府部门的,与土地出让金返还没有直接的联系,所以不应征收营业税。 二是对开发企业取得土地出让金返还用于“七通一平”基础设施工程的处理意见。 有的认为对开发企业应视同建筑总承包人,征收建筑业营业税和企业所得税。而有的则认为,开发企业已将“七通一平”的基础设施工程分别承包给相关专业部门或专业施工队伍,所以对开发企业不应征收建筑业营业税。 三是对一些外来的开发企业将土地出让金返还款直接汇入集团总公司或其他关联企业的,是否计入开发企业应纳税所得额出现了不同的意见。 四是对开发企业取得土地出让金返还款计算缴纳土地增值税的处理意见。 一种意见认为,开发企业为政府建造的学校、幼儿园等公共配套设施取得的土地出让金返还款,除视同销售收入计算征收土地增值税外,对其他开发企业取得的土地出让金返还款,实质是政府给予企业土地价款的优惠折让,所以,在土地增值税清算时,应将土地出让金返还款抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。而另一种意见则认为,既然将开发企业土地出让金返还款作企业所得税的应税收入处理,那么在土地增值税清算时,也应按收入处理,就不应抵减开发成本、费用。此外,对于将土地出让金返还款汇入集团总公司或其他关联企业的开发企业,由于未实际收到财政的返还款,所以此项收入既不能作为土地增值税的计税收入,也不能抵减开发企业的开发成本和费用。

• 问土地使用权出让比例是多少
  

  答：对于同一宗地中包含两种或两种以上不同用途的，应当写明各类具体土地用途的出让年期及各类具体用途土地占宗地的面积比例和空间范围。至于具体面积比例和空间范围，由国土资源管理部门会同发展改革、建设规划等有关部门，在编制土地出让方案时进行确定，是在土地出让前就已经确定好的，不是出让后才确定的。

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