商品房认购书的签订有法律效力吗

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• 问商品房认购书具有法律效力吗？商品房认购书的法律性质是怎么规定的
  

  在实践中，为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。

• 问商品房认购单有法律效力吗？
  

  商品房认购单是否具有法律效力 2008年4月13日，王某与大连市某房地产开发有限公司签订一份《认购单》，约定：房产公司同意在收取王某10000元订金后，为其保留所选房号。王某若于2008年4月20日前不到房产公司售楼处签订协议书或者因王某原因导致无法签订的，房产公司有权不返还订金，并另行处理该房屋。《认购单》对房号、总房款、建筑面积作出了详细的约定。王某于2008年4月17日到售楼处签订《商品房买卖合同》，并要求确定交房时间。房产公司告之尚未取得《商品房预售许可证》，不能签订《商品房买卖合同》，更不能确定具体的交房时间。房产公司口头保证《商品房预售许可证》一定会办下来，同时要求王某交付首付款。王某认为房产公司在与其签订《认购单》时未告之没有《商品房预售许可证》，要求返还10000元订金。在拒绝返还订金的情况下，王某将房产公司起诉到大连市甘井子区人民法院，要求法院确认《认购单》无效，返还订金10000元，并赔偿10000元。 案例分析： 我国对于商品房预售实行许可制度。根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，预售商品房应当取得商品房预售许可证明，即《商品房预售许可证》。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的商品房认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律约束力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。有观点认为这里提到的是“商品房预售合同”，而不是“认购单”。本文认为，只要商品房认购书具备合同双方当事人、房号、商品房总价款、房屋面积，那么其就已经具备正式商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房预售合同。另外，虽然该《商品房买卖解释》针对的仅是商品房预售合同，但应理解为包括认购人与出卖人签订的任何种类的以购房为意思表示的协议，认购单理应包括在内。还有观点认为，《商品房买卖解释》将取得商品房预售合同许可证明的最迟时间规定为起诉前，但根据最高人民法院《合同法解释(一)》第九条规定将合同补正的时间界定在一审法庭辩论终结前，预售许可证若在一审辩论终结前提交，应认定商品房预售合同有效。本文认为，《商品房买卖解释》中明确规定“起诉前”，是指法院受理案件前。如果把“起诉前”理解为“一审辩论终结前”，这就延长了房产公司提供商品房预售许可证明的时间，对买房人不公平。如果因法院原因没有及时立案，或者没有及时开庭审理，房产公司的预售许可证明办理下来而主张认购单有效，买房人就可能无法主张已付定金的返还。

• 问商品房认购书是否具有法律效力
  

  如果购房者具有完全民事行为能力，开发商已经取得商品房预售许可证等相关资质，那么双方在平等自愿基础上签订的内容合法的认购书是有法律效力的。

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