商品房认购单有法律效力吗？-法师兄

商品房认购单是否具有法律效力 2008年4月13日，王某与大连市某房地产开发有限公司签订一份《认购单》，约定：房产公司同意在收取王某10000元订金后，为其保留所选房号。王某若于2008年4月20日前不到房产公司售楼处签订协议书或者因王某原因导致无法签订的，房产公司有权不返还订金，并另行处理该房屋。《认购单》对房号、总房款、建筑面积作出了详细的约定。王某于2008年4月17日到售楼处签订《商品房买卖合同》，并要求确定交房时间。房产公司告之尚未取得《商品房预售许可证》，不能签订《商品房买卖合同》，更不能确定具体的交房时间。房产公司口头保证《商品房预售许可证》一定会办下来，同时要求王某交付首付款。王某认为房产公司在与其签订《认购单》时未告之没有《商品房预售许可证》，要求返还10000元订金。在拒绝返还订金的情况下，王某将房产公司起诉到大连市甘井子区人民法院，要求法院确认《认购单》无效，返还订金10000元，并赔偿10000元。案例分析：我国对于商品房预售实行许可制度。根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，预售商品房应当取得商品房预售许可证明，即《商品房预售许可证》。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的商品房认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。有观点认为这里提到的是“商品房预售合同”，而不是“认购单”。本文认为，只要商品房认购书具备合同双方当事人、房号、商品房总价款、房屋面积，那么其就已经具备正式商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房预售合同。另外，虽然该《商品房买卖解释》针对的仅是商品房预售合同，但应理解为包括认购人与出卖人签订的任何种类的以购房为意思表示的协议，认购单理应包括在内。还有观点认为，《商品房买卖解释》将取得商品房预售合同许可证明的最迟时间规定为起诉前，但根据最高人民法院《合同法解释(一)》第九条规定将合同补正的时间界定在一审法庭辩论终结前，预售许可证若在一审辩论终结前提交，应认定商品房预售合同有效。本文认为，《商品房买卖解释》中明确规定“起诉前”，是指法院受理案件前。如果把“起诉前”理解为“一审辩论终结前”，这就延长了房产公司提供商品房预售许可证明的时间，对买房人不公平。如果因法院原因没有及时立案，或者没有及时开庭审理，房产公司的预售许可证明办理下来而主张认购单有效，买房人就可能无法主张已付定金的返还。

《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

答

有，1、商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。2、认购书...

答

认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协...

如果购房者具有完全民事行为能力，开发商已经取得商品房预售许可证等相关资质，那么双方在平等自愿基础上签订的内容合法的认购书是有法律效力的。

关于认购书的法律效力，历来争论很大。肯定的一方认为，认购书本身即为一买卖合同，双方当事人磋商后签订一书面的认购书，如果当事人是在平等自愿的基础上表达了自己的真实意思，则从程序、形式、内容上看，认购书都已符合合同的成立要件，因此具有法律效力。

商品房认购书，是有法律效力的，双方当事人应当按照认购书的约定履行确定的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。