划拨土地如何转为出让土地，土地划拨如何转让

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• 问国有划拨土地如何出让
  

  原划拨土地使用权人申请办理协议出让，应按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的有关规定办理相关手续，主要有（1）申请与受理；（2）审查，确定协议出让方案；（3）出让方案报批；（4）签订出让合同，公布出让结果；（5）办理土地登记等程序。请向当地市、县国土资源局提出申请，按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的有关规定办理相关手续。

• 问划拨土地出让金如何算？
  

  根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建设用地(工业用途)协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为准;以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。最后，值得注意的一点是划拨土地出让金的缴纳是根据当时的时间点，以及当时的经济水平缴纳的，当然这也反映出每个地区的划拨土地出让金标准是不同的。

• 问划拨土地能否转让。
  

  划拨土地可以转让，但需要满足以下条件：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领取国有土地使用证；（三）具有地上建筑物和其他附着物的合法产权证明；（四）按照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押等收益抵交土地使用权出让金。

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