认购意向书有法律效力吗，签订认购意向书责任如何承担-法师兄

认购意向书有法律效力吗在签订正式的购房合同之前，开发商往往要求购房人签订一份“认购意向书”，那么该意向书具有法律效力吗签订后，如果一方反悔，签订认购意向书责任如何承担对此问题应当具体问题具体分析。首先，我们看意向书的内容，从意向书的本意看意向书是为了今后履行一定行为的约定，如果对所购房屋只有一个大概的意向，而没有具体的标准，也没有预付款等等，这样的“房屋认购意向书”是真正意义上的意向书，双方当事人如果违反了一般不须承担什么法律责任。另一种认购意向书名为意向书而实质是购房合同，合同的权利义务条款约定的比较明确具体，以及预付款、首付款或定金交付、使用，以及违约责任等。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这样的意向书其实就是合同，具有合同的法律效力，一方违反应当承担相应的违约责任。其次，双方签订的认购意向书是否具有法律效力还取决于开发商是否取得了相应的法律手续。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……㈣已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”所以，未取得商品预售许可证而签订的购房合同(包括意向书)是没有法律效力的。

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意向书具有协商性和灵活性。与协议、合同不同，意向书一旦签约不能随意更改，意向书更加灵活；在协商过程中，各方可以根据各自的意图和目的提出意见...

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认购意向书的法律效力：取得预售许可证后签订的认购书具有法律效力，未取得预售许可证签订的认购书没有法律效力，但起诉前取得合法有效预售许可证的认...

购房者签订的认购意向书具有法律效力。2003年最高院颁布的《商品房买卖合同司法解释》对其作了相关规定。r首先，商品房认购意向书是预约合同，是出卖人与买受人为将来订立确定性的本约(商品房预售合同)而达成的协议。是在目的上，性质上都不同于商品房预售合同的独立合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。r2003年3月24日，最高人民法院颁布了《商品房买卖合同司法解释》，《解释》第四条规定：“出卖人通过认购，订购，约定等方式向买受人收受定可能立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”r该条款首次出现了关于认购书行为的法律规定，承认了商品房认购书的效力，并着重规定来定金条款的适用。2003年6月，人民法院出版社出版的由最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书对预约进行来理论阐述，并中间成为实践中指导处理认购书法律纠纷的法律依据。该书对于预约和本约的阐述与法通说并无二致，同时也认为预约为独立合同。唯对于法律责任承担这一关键问题未作明确说明，“本条只规定认购书约定的定金罚则运用方法，未规定违反认购书约定的违约责任和赔偿责任，我们认为这主要说机于两点考虑：一说我国现行法未对预约合同作出规定，司法解释不宜作出创设性规定;二说商品房销售实务中，绝大多数认购书只有定金条款，没有违约责任和赔偿责任的约定”，但现实中有关认购书的法律纠纷大量产生，如果认定违反认购书的法律责任已经说不容避免。

认购意向书如果具备商品房买卖合同的内容，且出卖人已经按照约定收受购房款，同时具备法律规定的效力要件，则具备购房合同应有的法律效力。如果违反了了认购意向书的约定，也应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

购房者签订的认购意向书具有法律效力。2003年最高院颁布的《商品房买卖合同司法解释》对其作了相关规定。首先，商品房认购意向书是预约合同，是出卖人与买受人为将来订立确定性的本约(商品房预售合同)而达成的协议。是在目的上，性质上都不同于商品房预售合同的独立合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。2003年3月24日，最高人民法院颁布了《商品房买卖合同司法解释》，《解释》第四条规定：“出卖人通过认购，订购，约定等方式向买受人收受定可能立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条款首次出现了关于认购书行为的法律规定，承认了商品房认购书的效力，并着重规定来定金条款的适用。2003年6月，人民法院出版社出版的由最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书对预约进行来理论阐述，并中间成为实践中指导处理认购书法律纠纷的法律依据。该书对于预约和本约的阐述与法通说并无二致，同时也认为预约为独立合同。唯对于法律责任承担这一关键问题未作明确说明，“本条只规定认购书约定的定金罚则运用方法，未规定违反认购书约定的违约责任和赔偿责任，我们认为这主要说机于两点考虑：一说我国现行法未对预约合同作出规定，司法解释不宜作出创设性规定;二说商品房销售实务中，绝大多数认购书只有定金条款，没有违约责任和赔偿责任的约定”，但现实中有关认购书的法律纠纷大量产生，如果认定违反认购书的法律责任已经说不容避免。