业主未收到房租且租客未搬离房屋时，如何处理？

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• 问出租房屋的租客逾期未交房租，房主应该如何应对？
  

  对于租户未能按时支付租金且拒不搬离房屋的情况,房主可以先发出催缴通知。如果催告后租户依然未能缴纳租金且不愿离开,房主有权依照相关法律法规的规定解除租赁合同。在这种情况下,如果租户仍然拒绝配合,房主可以通过司法途径起诉,并根据法院生效的判决书向法院提出强制执行申请。根据《民法典》第七百二十一条和第七百二十二条的规定,出租方在某些情况下可以依法行使解除合同的权利,并要求承租方承担相应的赔偿责任。

• 问房屋被法拍且租客尚未迁离时，该怎么办？
  

  根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，如果您已通过法院的拍卖成交确认书或裁定书确定该房产属于您的所有权，您可以向对方出示该确认书或裁定书，要求其搬离该地。此外，您还可以与执行法官协商，请求法院对房产实行强制腾空措施。在此过程中，法院院长需要签署公函并宣告强制迁出房屋或强制退出土地的事宜，被告方需在指定期间内履行相关责任。若被告方未能按时履行，执行人员将采取强制执行措施。被告方为自然人的情况下，应通知其本人或成年亲属出席现场；被告方为法人或其他组织，则应通知其法定代表人或主要负责人出席。被告方拒绝出席时，不影响执行程序的进行。被告方为自然人的情况下，其工作单位或房产、土地所在地的基层组织也应指派代表参与。执行人员应将强制执行的全过程详细记录在案，并由在场人员签字或盖章确认。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条，拍卖成交或以流拍的财产抵债的，法院应作出裁定，并于价款或需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或承受人。

• 问承租人未按期支付租金且拒绝搬离房屋的处理方式
  

  当承租人未按期交纳租金且拒绝搬迁时,出租人可以采取以下措施维护自身权益: 1. 如果承租人未能按时交纳租金且没有提出任何改变,出租人应耐心地进行劝告。经过多次催收仍未解决问题或未偿还拖欠的租金,出租人有权决定是否终止房屋租赁协议。 2. 如果出租人已经通过合理方式催促承租人,但承租人仍然无动于衷,建议出租人立即向当地法院提起诉讼,请求法院判定其承担相应的违约责任。 《民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用第七条

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