出租合同解除对转租的影响

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• 问出租人行使的转租合同对原租赁人有影响吗
  

  擅自转租，指未经出租人同意，承租人将租赁物转租给第三人的民事法律行为。此处的第三人可称为次承租人。我国《合同法》第224条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由该规定可知，我国法律规定转租必须征得出租人同意。此处的“同意”，既包括事前的允许，也包括事后的追认；事后的追认又既包括明示的追认，也包括默示的追认。由于承租人并不具备出租房屋的权利，因此其事前未征得出租人同意转租合同应属于无权处分，转租合同的效力待定。如果出租人事后追认的话，则使得转租合同自始成为有效合同；如果出租人没有明示追认，但其知道或者应当知道承租人转租，并在合理的时间内没有对转租作出反对的意思表示，也可以认定出租人以默示的方式对转租合同予以同意。

• 问出租人解除合同转租合同怎么办
  

  原租赁合同与转租合同的关系是主合同与从合同的关系，即原租赁合同是转租合同的前提条件，同时也对转租合同起着制约作用。我国《城市房屋租赁管理办法》第31条规定："转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应地变更、解除或终止。"转租人拖欠房租，出租人依法终止租赁合同，则转租合同也随之终止。但是如果转租合同的终止是因为转租人的过错造成的，次承租人可要求转租人负违约责任。另外，由于转租合同是经房主认可的，甚至房主还参与了收益分成，因此房主对保障实际使用人对房屋的使用权负有连带责任，承租人可以要求在转租协议终止后与房主直接订立房屋租赁合同。该合同须以终止转租合同为基础。房主不得随意提高租金，但在双方协商一致的情况下，新租赁合同也可超出原转租合同的权利义务范围，如变更租期等。

• 问出租合同解除转租合同如何处理
  

  出租合同与转租合同并非主从合同，而是因为出租合同解除，承租人丧失租赁权，转租合同就因赖以存在的基础不复存在而不得不终止。 也就是说，转租合同与出租合同都是独立的合同，转租合同并不必然以出租合同的存在为存在前提。

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