商品房销售合同中的条款-法师兄

t在商品房的交易过程中,在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持;二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。t我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。ttttt

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商品房销售合同是当事人双方规范相互之间行为的主要依据，建设部《商品房销售管理办法》规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品...

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1、合同附件须重视 (1)合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。 (2)常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊...

1、合同双方。买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码和联系电话。如果有委托代理人，还包括委托代理人的姓名（姓名）、地址、邮政编码和联系电话。2、目标。目标是合同双方权利义务共同指向的对象。在房屋销售合同中，目标是房屋。这主要包括以下内容：房屋的位置；买卖房屋的面积应分别注明实际建筑面积和共享的公共建筑面积；房屋是现有房屋还是未来房屋；房屋的配套设施和维护标准。3、约定房屋价格和付款时间。一般来说，新建商品房和预售商品房按买卖房屋的建筑面积计算房屋价格，即约定每平方米建筑面积的价格为多少元，然后以单价乘以建筑面积计算房屋所需的价格。老房子的买卖有时会直接约定每栋房子或每栋房子所需的价格。买卖双方应当在合同中列出房屋的实际付款时间表。买卖方应当按照房地产登记期限向买卖方提供协助。房屋所有权证书（时间后，将房屋所有权证书（一段时间后交付给买方，买方应支付相关费用。5、权利保证。卖方保证房屋交付时无产权纠纷和财务纠纷，并保证房屋交付时已清除卖方设定的抵押权。房屋交付前发生的权利纠纷，由卖方承担全部责任。6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应当承担的法律责任。违约责任的规定是督促当事人自觉、适当地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力，也可以避免双方今后发生争执。在合同中，应明确规定买方未按时支付购买款项的违约责任，卖方未按时交付房屋的违约责任，卖方交付的房屋不符合合同约定的违约责任。7、合同双方认为，应当约定的其他事项。如果房屋的保修责任、物业管理和社区的公共设施。

预售商品房合同免责条款的规制包括：（一）立法规制。通过法律规定免责条款的条件、规则以及法律后果；（二）司法规制。人民法院有权对免责条款进行司法审查；（三）行政规制。行政机关有权审核限制免责条款；（四）社会团体规制。消费者协会可以调解购房者与销售商的纠纷并提出建议。

1、商品房现售条件 (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证 (四)已通过竣工验收 (五)拆迁安置已经落实 (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 (七)物业管理方案已经落实。 2、预售条件根据国家有关规定，商品房预售，应当符合以下条件 (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证 (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 (四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上 (五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。