如何分辨商品房和集资房？

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• 问如何区别集资房和商品房？
  

  一般商品房和集资房较大的区别是土地使用权的区别。 一般商品房取得的是出让土地使用权，土地出让金。“集资房”，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。 一般商品房是房地产开发商独立开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。 集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式。 集资房不能随便买卖，首先集资房要看卖方(拥有人)是否基本全部产权(房产证、土地使用证)，同时还要看单位有无特别限制条款等。等取得房产管理部门对外出售许可后，才能买卖。

• 问怎么区分集资房和商品房
  

  一般商品房和集资房较大的区别是土地使用权的区别。 一般商品房取得的是出让土地使用权，土地出让金。“集资房”，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。 一般商品房是房地产开发商独立开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。 集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式。 集资房不能随便买卖，首先集资房要看卖方(拥有人)是否基本全部产权(房产证、土地使用证)，同时还要看单位有无特别限制条款等。等取得房产管理部门对外出售许可后，才能买卖。

• 问集资房如何成为商品房
  

  关键是土地，根据《土地法》规定：集资房所使用的土地一般是国有划拨土地，要转为商品房用地，即要求划拨土地转出让土地。出让与划拨的最主要差异就在于是否向国家缴纳土地出让金。所以集资房转商品房，就是要办理国有土地使用权出让，向国家缴纳国有土地作用权出让金，并办理出让土地登记手续。

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