房屋小产权买卖合同是无效合同吗？-法师兄

小产权房屋买卖合同不一定就是无效合同，只要房屋买卖合同符合法律规定，当事人在自愿合法的前提下签订的，房屋买卖合同就具有法律效力。合同生效要件为： (1)当事人具有相应的订立合同的能力。 (2)意思表示真实。 (3)不违反法律和社会公共利益。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《民法典》第四百九十条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。《民法典》第五百零二条【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

答

小产权房屋买卖合同不一定就是无效合同，只要房屋买卖合同符合法律规定，当事人在自愿合法的前提下签订的，房屋买卖合同就具有法律效力。合同生效要件...

答

小产权房屋买卖合同不一定无效。小资产房屋买卖合同的效力问题：一、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效；二、本集体与其他组织成员之间...

无效。违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转，或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设的违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同，这类小产权房在建造的时候，就已经违反了相关法律的禁止性规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑，对于这类违法小产权房买卖合同，一般有两种处理方式：第一是，直接认定合同无效：作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，也不能发生流转，作为合同的标的也无法发生法律上的效力，以认定合同无效为基本原则。二是，认定合同效力待定，目前我国违法建设的小产权房数量巨大，是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。在各种价值冲突中，以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题，符合利益最大化原则，也就是在合同订立之后，违法建设者依法补办了有关土地管理，和城市规划方面的手续，违法建筑从违法转为合法，合同的效力得以补正而有效；相反，如果严重影响城市规划或耕地保护规定，不能补办相关手续的，合同就归于无效。

根据我国现行法律，小产权房实际上是没有产权的房屋，不能转让、继承等，签订的小产权房买卖合同无效，法律不受保护。小产权房不是法律概念，而是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓。所谓小产权房，是指在农民集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用。其产权证不是国家房管部门颁发的，而是乡镇政府或村委会颁发的，所以叫乡镇产权房，也叫小产权房。乡镇政府发行的所谓小产权房产实际上没有真正的产权。这类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会备案，所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。国家不承认不办理小产权房转让登记手续，也不能上市交易。根据相关法律法规，小产权房买卖合同无效，不受法律保护。既没有法律保障，也没有上市交易。严格来说，小产权本质上是没有产权的。

小产权住房不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一个常见的术语。购买合同不得在国土资源局备案，也不具备上市交易条件。农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有人的具体身份有关。非集体经济组织成员无权变相取得，农民的房屋不得出售给城市居民，也不得批准城市居民占用农民集体土地建造房屋。小产权房屋销售合同是否有效，应当按照下列规定处理：一、同一集体组织成员签订的小产权房买卖合同有效；二、不同集体组织成员签订的小产权房买卖合同无效；集体组织成员与城镇居民签订的小产权房买卖合同无效。