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民法典规定买卖不破租赁的四种例外情况是什么

2024-07-05 1人已浏览

孟金龙律师专职律师

北京市京师律师事务所

擅长：婚姻家庭、继承、公司法

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专业分析

1、以下这些情况，是不该原则限制的：（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此外，如果租赁物所有人被宣布破产，法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，通常也被认为不适用买卖不破租赁。 2、除了以上情况，在以下两种情况出现时，新房东也有权要求原租客腾让房屋：（1）当事人另有约定如果原房东与租客在租赁合同中约定：在租赁期内房屋的产权发生变动，租赁合同将于产权变更之日终止。那么房屋通过买卖产权完成变更后，原房东和租客的租赁关系就结束了，此时新房东有权要求租客搬走。（2）新房东行使合同解除权如果租客存在不按时交纳租金，或者擅自转租等行为，严重影响租赁合同的继续履行，那么新房东可依照租赁合同（如果约定了出租人合同解除权的话）或者法律规定行使解除权，要求解除租赁关系，让租客腾出房屋。综上所述，在二手房买卖中，作为房屋买受人，经常遇到房屋尚在租赁的情况，如果当初签订的租赁合同经过备案登记，承租人就可以要求继续使用房屋。如果买受人提出解除合同，需要给向承租人一笔违约赔偿金。没有登记的，除非有充分证据，否则就不能用这个原则。

法律依据

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