土地使用权认定

土地使用权抵押合同效力如何认定和处理原则有： （一）依划拨方式取得的土地使用权进行抵押，未办理土地使用权出让手续而抵押的，抵押合同无效。 （二）未依法征用国有的集体土地使用权而将土地使用权进行抵押，应认定抵押合同无效。 （三）土地使用者在土地使用权出让合同的期限内未按出让合同的约定投资开发利用土地，而将土地用权进行抵押，且已按规定办理了土地使用权抵押记手续，又无其他违法行为，应认定抵押合同有效。 （四）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施以前，土地使用者将土地使用权进行抵押，未办理抵押登记手续，但无其他违法行为，人民法院可以认定抵押合同有效。 （五）土地使用者将土地使用权进行抵押，签订抵押合同后，未办理抵押登记手续前，又与第三方就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，后一抵押权人在清偿顺序中的地位优于前一抵押权人。 （六）属于违反国家法律、政策的损害国家利益和社会公共利益的违背民主议定原则采用欺诈、胁迫其他不正当手段签订的土地使用权抵押合同无效。在处理土地使用权抵押权纠案件时应遵循以下原则： 1、依法保护国家、集体的土地所有权和公民、法合法的土地使用权的原则。 2、土地使用权随地上建筑物及附着物转移的原则。 3、尊重历史，面对现实兼顾双方利益以及有利于生产、生活的原则。 4、促进经济发展、维护社会安定团结的原则。 土地使用权抵押合同双方当事人的权利和义务 土地使用权抵押合同订立以后，即在双方当事人之间产生一定的权利、义务关系。 （一）抵押人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利 抵押人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利主要有： 1、以土地使用权作为抵押物的抵押人，不转移抵押物，抵押人仍然按土地使用权出让合同的规定占有、使用土地，并依法享有在抵押期间土地的孳息。 但因债务人不履行债务后抵押物所产生的孳息除外，该孳息应属于抵押权的范围。 2、抵押人有权处理土地使用权。土地使用权抵押后，抵押人有权转让土地的使用权。 但转让土地使用权时，为了保证抵押权人的利益应征得抵押权人的同意。否则，抵押人的转让行为无效。 3、抵押人对土地使用权抵押价值的剩余部分有权再设立债务担保。 一般地说，土地使用权抵押人不得就同一土地使用权的价值进行重复抵押。但是，这并不排除抵押人可以就同一土地使用权设定数个抵押权。 抵押人应当履行的义务就是保证抵押土地使用权的效力。抵押人应当按照土地使用权出让合同的规定积极地开发、利用土地，保持土地利用的实用价值，不被他人所破坏。如果有第三人追索土地使用权的，抵押人应当及时通知抵押权人，以便保证抵押权人从抵押财产中享有优先受偿的权利。 （二）抵押权人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利 抵押权人在土地使用权抵押合同中依法享有的权利主要有： 1、抵押权人对抵押物享有优先足额受偿的权利。 也就是说，如果债务人不履行债务，抵押权人即可以抵押物折价，变卖抵押物，取得优先受偿的权利。如果其他人侵害土地使用权，抵押权人有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。 2、抵押权人享有代位请求赔偿或补偿的权利。 如果抵押物受到他人侵害时，抵押权人可以根据抵押人的让与享有物上代位权。即可以直接向侵权人或保险公司请求赔偿损失，取得赔偿金或保险金。 3、抵押权人可以让与抵押权。 当抵押权人也欠他人债务时，为了履行偿还债务之义务，可以把抵押权转让给他的债权人。但转让抵押权时应将债务一起让与。 抵押权人应当履行的义务主要在于按债务关系的数额取得偿还的数额，即在折价或变卖抵押物时，应将多余其债务的价款返还给抵押人。