土地出让金含拆迁补偿是怎样的？

2024-06-23 14人已浏览

张丽丽律师专职律师

北京市京师律师事务所

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专业分析

土地出让金含拆迁补偿标准如下土地出让金成本的扣除需要具有凭据，根据税法的相关规定，扣除的政府性基金、行政事业性收费或向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。因此，假设房地产企业要扣除土地出让金，必须要获得合法的有效凭证。笔者在调研时发现，有些房地产企业与政府在签订土地出让协议时，内容十分复杂，通常会列示大量的拆迁补偿费或配套设置建设的内容。其实从税收的角度看，房地产企业要扣除土地出让金主要关注两个要素，一、是否政府出让土地，二、是否取得了合法凭证。至于政府取得了该笔土地出让金如何使用，与企业无关，与房地产业计算增值税无关。但是，假设房地产企业取得土地的成本由土地出让金及协议拆迁补偿费两部分构成，则问题比较复杂。因为支付给个人的拆迁补偿费是不允许作进项税额抵扣的，同时税法对其也没有差额计税的特殊规定。所以，从某种意义上来说，假设土地的成本是既定的前提下，一个企业支付的成本全部归集为土地出让金，而另一个企业支付的成本由土地出让金和拆迁补偿费两部分构成。则最终这两个企业所缴纳的增值税是不等的。之所以房地产开发企业会无偿地建设配套设施，主要原因在于政府以一个低于市场价格的土地成本将土地出让给房地产开发企业，因此，为了弥补这部分的土地价差，房地产开发企业需要无偿建设与该部分土地价差等值或相近的配套设施。归根结底，“土地出让金配套设施建设成本”即为真正的土地成本价款。但是，配套设施的产权显然不归房地产开发企业所有，因此在税务处理上，无论企业所得税还是增值税都带来一系列的问题。

法律依据

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