法拍房物业费一定要买受人承担吗

2023-05-24 6人已浏览

刘伟长律师团队负责人

广东天穗律师事务所

擅长：婚姻家庭、合同纠纷、房产纠纷、债权债务

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专业分析

法拍房物业费不一定要买受人承担，具体情况如下： 1、若物业起诉的裁定在房产执行之前，但是房屋成交价不足以弥补物业费的欠款，或者物业只分配到了某一部分，原则上物业费不应当要求竞拍人再次承担。但是毕竟在物业管辖的小区居住，物业会采取相应的办法收取这部分欠款； 2、若物业起诉的裁定在房产执行之后，那么法院拍卖执行的房产为净值拍卖，则所有物业费由竞拍成功者承担。物业的起诉时间，做出裁定的时间。这个时间问题主要牵涉到是否在房产已经在被法院执行之前，如果在法院执行之前，物业所上诉的法院就可以作为执行法院参与标的的债权分配。原则上，物业费的起诉也是属于该套房产上面所属的债权。这种情况，物业会参与债权分配则不再由竞拍者承担。可以拒交物业费的情况如下： 1、开发商延期交房可拒交物业费：开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供。 2、在原业主欠费的情况下，新业主可拒交物业费：根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。所以说，业主与物业使用人对物业费是负有连带责任的，如果原业主不缴纳的话，物业使用人就需要缴纳物业费。 3、验房不合格可拒交物业费：开发商在进行房屋交付时应向购房人提供房屋验收合格的证明；所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，文件不齐全的情况下，业主可以拒收房屋，物业费用也不产生。综上所述，因人民法院强制拍卖制度其本质是在处分被执行人的财产，可以理解为人民法院代理被执行人拍卖房屋，那么，人民法院的拍卖公告内容可以理解为房屋所有权人出卖房屋时发出的要约邀请，竞拍者参与竞拍是发出要约，竞拍成功即为拍卖者承诺，双方即达成合意。出卖一方有交付房屋的义务，买受一方需遵守其对拍卖公告的承诺。而拍卖公告中一般均会载明“标的房屋可能存在的水电、物业费等费用由买受人承担”，在此基础上，法拍房存在物业费，物业公司可向买受人即新业主主张。

法律依据

《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

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