民法典规定物业合同到期自然延续符合规定吗

2024-07-01 5人已浏览

章法律师律所主任

广东律参律师事务所

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物业合同到期自然延续符合规定吗？物业合同到期延续由两种情况，一种是小区未成立业主委员会，而居民又对物业管理无异议，那物业合同自然延续就符合规定。如果小区有业主委员会，物业合同到期，那延续合同期限就要经业主委员会同意。业主委员会可代表业主决定是否继续沿用此物业公司，如果更换，就不能延续合同。按照服务提供的所在阶段不同，可以分为前期物业服务合同和物业服务合同。前者是指在物业销售前，由建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同，后者是指在建设单位销售并交付的物业达到一定数量时，依法成立业主委员会，由业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的合同。前期物业服务合同在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。对于新竣工的物业而言，一般委托管理合同先由房地产开发商与物业管理企业签订前期物业服务合同，然后在成立业主大会、业主委员会后由业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》。如果业主大会决定选聘新的物业管理企业，业主委员会就不会与前期介入的物业管理企业续签委托合同；即使业主大会同意与原来的由房地产开发商选聘的、前期已介入的物业管理企业续签委托管理合同，它也可能会对原委托管理合同做出一定的修改，即对《前期物业服务合同》修改后形成新的《物业服务合同》。由此可见，房地产开发商的最初委托只是一种临时性的安排，而业主大会的委托才是最终的决定。若招标物业是已使用过的物业，则委托管理合同将直接由业主委员会与中标的物业管理企业签订。（1）物业服务合同的签订。按照国际惯例，物业委托合同的签订大致应当经历以下几个程序。 ①招标人与中标的物业管理企业谈判。谈判重点应放在一些不清晰、不完备的条款之上，其主要内容包括：讨论中标企业的改进意见；变更局部条件；完善不规范条款；修改报价。 ②签订谅解备忘录。 ③发送中标函或签发意向书。 ④拟定并签订合同协议书。（2）专项服务分包合同的签订。 ①专项服务分包合同的内容。专项服务分包合同主要包括以下内容：企业类型，基本管理项目、内容，管理要求，专项管理要求，管理费用，双方权利义务，合同期限，违约责任以及其他条款。 ②签订专项服务分包合同应注意的问题。对于投标企业而言，应注意：分包价格确定，违约风险防范，部分风险转移以及奖惩措施等问题。物业合同的签订遵循平等自愿原则，任何单位不得强制签订，或是在业主、业主委员会不知情的情况自然延续，其延续也没有法律效力。物业公司的选择是由业主委员会招标选定的，需要符合大多数业主的意愿。法律规定：《中华人民共和国民法典》第二百八十五条【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

法律依据

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