房地产抵押合同仅是当事人之间就抵押物设定抵押权的债权债务合同，其成立乃至生效之时，抵押权尚未产生，订立抵押合同，属于一种债权行为。抵押合同的履行，即抵押人实际设立抵押权予以抵押登记，才是物权行为； 其次，国家在办理房地产抵押登记时，对违反国家规定的强制性、禁止性规范的抵押登记予以坚决的否定，即使当事人双方意思表示真实、一致，也不能承认其法律效力，而只对符合法律要求的抵押才予以设立登记，承认其法律效力。这种以国家行为直接强制干预的目的，也在于通过房地产抵押登记，可以有效地避免第三人因不知房地产已设立抵押而使自己遭受不测的损害，从而保证抵押权的顺利实现。
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在我国的法律中，对特定的抵押财产采取了登记生效主义（《担保法》第 41、42条），也就是说，法律明文规定了一些财产的抵押必须到法定的登记机关进行
房产抵押登记及贷款的规定：借款人需要与贷款人订立书面的抵押合同，并且当事人需要自签订抵押合同之日起的三十日内到房地产管理部门办理房屋的抵押登记等。
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