房地产设定抵押权，是为了将来实现抵押权，从而保障债权实现。由于《物权法》、《担保法》均明文规定了宅基地使用权不得抵押，而我国房屋登记实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则，集体土地也不应例外，故在宅基地上建设房屋的所有权也不能设定抵押。否则由于存在宅基地使用权禁止抵押的法律规定而使得房屋抵押权人无法实现房屋抵押权。 另外，《担保法》规定，除以下两种情况外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押：(1)“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权”;(2)“以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。 由此可见，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权;集体土地上的房屋，只有乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。
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不能轻信开发商的口头宣传和承诺，买房前，须查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格，查验商品房项目的建设手续，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，决定买房时，须审慎签订商品房买卖合同。 我国目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。 目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大了销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。 然而，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，不符合法律规定，不受法律保护。
一般来说，集体土地的房子是不可以申请抵押贷款的。对于集体土地上的房屋来说，只有乡镇村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。
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