一、二手房合同签了贷款办不下来

在购买二手房的时候由于不太懂得的关系，很多人并没有考虑到银行贷款会不批的问题，在与卖家签订购房合同之后才发现贷款没有批下来那么，买二手房签订合同贷款没批下来怎么办?我给你提供一些意见

买二手房签了合同贷款没批下来怎么办?算违约

房贷办不下能否退首付：

目前整个趋势是银行收紧了，放贷缓慢;你支付了首付，签订了贷款合同，如果是贷款额度不足，一般则要现金补足的;一般不是因为你自己资信或材料的原因，很少会出现批不下来的状况，事先工作要准备充分如果实在担心，就只能和上家协商，贷款批不下来则希望能解除合同，互不违约，互不承担任何责任和赔偿金不愿意就稍微约定些赔偿金，就看你们怎么协商了

签订买卖合同之前和上家协商好，如果是银行没钱放款或放款较慢则不算违约，如果是自己的资信有问题那你只好承担违约责任了现在银行资金收紧，对于商贷放款相对于比较慢，公积金贷款的话是相当快的

二手房贷款办不下来，是否退首付还是要看违约的一方，那么是如何确定违约责任：

如若房屋产权情况、房龄、税费等情况出现了问题，算卖房者违约，建议大家在签订购房合同时最好就明确违约责任和违约金比例，出现问题的话也能有理有据让对方无力辩解

如若征信或是资料不齐，则是购房者的责任，一般情况下，首付要退就比较麻烦

如若征信，资料都没问题，银行不放款，买卖双方只能耐心等待银行放款如果银行没能在规定期限内按时放款，购房人可以按照合同约定主张银行承担违约责任另外，如果遇到政府或银行贷款政策发生变化，银行停止了房贷业务，买卖双方可以协商解决，协商不成就只能通过法院解决了

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

(1)、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证以及及其它证件

(2)、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同

(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易

(4)、立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”

(5)缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的

(6)、办理产权转移过户手续交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证

(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放

(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕

二、二手房贷款被拒的原因

1、房龄不达标

银行审核二手房时最注重的是二手房年龄，银行对二手房年龄的平均要求是20-25岁，严格点可能要求10-15年，比较宽松的约为30年。因为银行认为，房龄越长，用户借款的风险就越大，为了能够及时收回资金，银行通常不会批准给这类用户贷款。因此，如果住房年龄过大，不仅不能获得较高的贷款额度，而且还降低了贷款的成功率。

2、个人信用不良

个人信用已成为金融业的通行证，拥有良好信用的用户可以获得优惠的利率和贷款。而目前一些银行在审批房屋贷款时，也会查询用户近两年的信用记录，以确定用户是否有资格使用贷款，所以，一定要始终注意保持良好的个人信用，以免影响日后的申贷或办卡结果。

3、还款能力不足

银行最关心的是用户的还款能力。只有有足够偿还能力的用户才能确保银行及时归还资金。如果用户还款能力不足，则无法成功申请贷款，就算运气好，成功下款了，贷款的额度也不会很高。