陈杰复旦大学住房政策研究中心

在国际上，住宅空置率是反映住宅市场运行健康程度非常关键的一个指标，直接体现住宅资源是否被有效利用，估测住宅市场的泡沫程度，也从一个侧面反映社会财富分配的公平程度，政府有义务向社会及时披露这个统计指标。世界上很多国家和地区都在统计住宅空置率，且定期收集并发布该数据，这充分说明这个指标在定义上具有清晰的标准，在技术上也完全是可以统计的。本文介绍美国、欧盟和我国香港地区统计空置住宅和计算空置率的方式，以供业界和有关部门参考。

一、美国

美国统计署(USCenssBrea)从1965年开始统计住宅的空置率，且自有房和租赁房分开统计。美国统计署对空置住房的定义为，在调查时点上没有人居住的房子，除非拥有者只是临时性不在此居住。即使调查时发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这栋房子仍然视为空置住宅。当然，如果是还没有装修好或装修好但还不能使用的新建住宅，或者房屋结构受到破坏、被禁用、即将被拆除而不能居住的老房子，都不计算为空置住房。那些非住宅类房屋如办公楼、商用楼、仓库等的空置情况不在此统计范畴。

对于那些旅游区的度假类别墅等住房，如果拥有者在别处有登记的常用居住地址，那么专为度假或周末才偶尔使用的住房就算为空置住宅。对于那些已经出租或出售，但承租者或购房者因处于办理手续或迁移过程中而暂时没有入住的空房子，则不视为空置住宅。

在确定何谓空置住宅的定义后，租赁或自有住宅的空置率即都可以相应地计算出来。分子是空置的租赁或自有住宅，分母是所有租赁住宅或自有住宅。

美国统计署对住宅空置率数据十分重视，认为这是反映住宅市场运行情况的一个关键指标，为此发布频率很高，每季度会及时发布。数据来源是统计署主办的“住宅空置调查”，与同期人口抽样调查合并进行，覆盖面达到全美75个最大的都市圈，调查频率为月度，以抽样进行，抽样样本量达到每个月7．1万家庭地址，数据采集方式是通过电话和人工上门调查结合，如果电话调查得不到信息，调查员必须亲自上门拜访获取有效信息。

二、欧盟

欧盟各国对空置住宅以及空置率的定义不尽一致，比较复杂。有的国家对空置房定义相当宽泛，如意大利、丹麦、奥地利、波兰、塞浦路斯，把除了首套房(登记的常用地址)外的其他住房(含二套房、度假房、周末房等)都算进去，导致计算出来的空置率相对较高。但大多数国家对空置房定义较窄，只看调查时点上有没有人实际占有和居住，而一个家庭可以在一个时点上(临时性或者长期)同时居住和占有多套房，这样空置率计算出来就低很多。当然，如果业主或承租者只是临时性离开，比如出差、探亲和度假，则不算空置房。

在后一种口径下，又有一些国家把因为已经废弃、不可居住等原因而空置的住宅都算成空置房，如希腊和斯洛文尼亚，这导致希腊住宅空置率高达30％多，斯洛文尼亚也高达11％多。不过有意思的是，英国的英格兰地区包括废弃、还包括买卖和装修原因而空置的住宅，计算的空置率仍只有3％～4％，可见其住房市场的供应十分紧张。但大多数国家是不考虑已废弃住宅的，基本以可居住住宅为前提。在这个统计口径下，荷兰、瑞典都只有2％；法国略高，为6％左右；德国更高，达到8％。这或可反映出德国房价十几年未涨的原因。

欧盟国家也是通过调查来获得住宅空置相关数据的，但多数国家调查频率较低，往往3～5年才有一次相关的调查，只有少数发达国家能做到每年调查一次，甚至每季度一次。

此外，欧洲中央银行也曾经在一份关于欧元区房地产数据的报告中提到欧元区各国住宅空置率的统计。他们对空置住宅的定义相对宽泛，凡是没有被所有者利用(占用或出租)的住房都视为空置住宅，这样包括了相当部分的二套房和度假房。从这个角度来计算的住房空置率相当高，历年平均要达到11％左右。

三、我国香港地区

香港特别行政区政府差饷物业估计署每年都要出版香港物业报告，将香港房地产市场的情况向社会和从业者及时通报。2010年4月出版的最新一期报告即《香港物业报告2010》报告了关于2009年香港住宅空置率的数据与说明，其中提到由于2009年香港楼宇市场复苏强劲，当年空置私人住宅有明显下跌，空置量为47350套，较上年下降10％，空置率为4．3％，为多年来最低水平。

四、启示

从国际经验上看，关于住宅空置率的定义并没有很大争论。虽然各国还有些差异，但比较公认的意见是以美国为代表的做法，即以调查时点是否有人居住和使用为标准，临时性外出不计入。

我国住宅市场化时间较短，因此与其他住宅市场成熟的国家及地区不同。我国每年新建商品住宅量相对于住宅存量的比重较大，加上小区的交通与教育等公共配套往往滞后住宅交付等原因，大量居民购置新商品住宅后仍暂居住在原来的老住宅，从原有住宅搬迁到新购房的转移过程可能较长。即使入住新房了，很多家庭也保留老房，既不出售也不出租。但从住宅资源利用的角度来说，随机任何一个时点上，无论新房还是旧房，只要是闲置的、没有人经常性居住和利用的，称之为空置房应该是毫无疑义，并不存在所谓难以有标准的问题。

退一步说，即使存在何谓闲置、何谓经常性使用住宅的难点，如假设一个家庭经常轮流使用两套住房，不好说哪一套更为“闲置”，但鉴于一个家庭／个人在一个时点上只能居住和使用一套住宅，即使这两套住房中的空置住房被认定有误，对于计算空置率来说，并不会出现问题。

至于那些度假房、周末房，参照美国等标准，严格来说都是空置房，即便放宽一些标准，如果事先做好登记，每一个家庭可以允许拥有一套非常用住房，那也不难操作。总之，概念上的障碍并不存在。

而在技术上，需要通过定期大样本的抽样调查才能精确获知这方面情况。因此，必须以所有已建成住宅为对象而不是住户来建立定期的、专业的大样本抽查，可与国家统计局城镇调研队日常进行的城镇居民生活与消费调研结合，及时统计和发布包括住宅空置率、住宅自有率等诸多住宅方面的重要统计指标。