房产不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大;房产属性多;处置过程中变数较多。

由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。拍卖的房产属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多。可以总结出房产不良资产拍卖的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易。

一、房产是如何变为不良的

第一类就是涉及违规、违建、超建的房产

第二类是由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良

第三类是由于复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产。

第四类则是由于市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差进而导致项目陷入困境的。

第五类纯粹是基于市场原因导致的不良。

第六类包括上述五种原因的重叠或者交叉，形成不良的原因更为复杂。

二、房产不良资产处置流程

1、处置机构到法院起诉借款人，法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。

2、借款人主动出庭，法院开始审理此案，在开审前还需要等待一段时间。开审后，一般情况下都能胜诉。

3、胜诉后，法院会执行判决将房产进入司法拍卖，在进入司法拍卖前，还有一道资产评估的流程(如果借款人与处置机构对价格得看法非常不同)，这也会花一些时间。

4、在执行判决后最好的情况是此房无人居住，借款人非常配合共同商议了一个合理得出售价格，顺利进入司法拍卖程序，司法拍卖还需要等一段时间。

5、最终，司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用，剩余部分退回给借款人。

以上是最顺利的处置流程，但是就算最为顺利的处置流程中，也有几个非常不可控的时间：1、法院开庭时间;2、司法拍卖时间。