如果购买的是新房, 则需要按照以下程序进行操作: 只需确认开发商已获得预售证, 并且拥有网签系统即可。如果你买的二手房这个程序是不对的，存在流程问题，至少应先签买卖合同。有购房的意向书或其他书面的购房要约等，可以要求开发商继续履行合同或者解除合同退还首付款。

如果购买的是新房,则需要按照以下程序进行操作:只需确认开发商已获得预售证,并且拥有网签系统即可。如果你买是二手房这个程序是不对的，存在流程问题，至少应先签买卖合同。有购房的意向书或其他书面的购房要约等，可以要求开发商继续履行合同或者解除合同退还首付款。

买房、签约时应注意：

1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险。

2、争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等，否则，容易被动和受制约。实在要交定金，也不要交太多。虽然在签订正式合同之前，从法律上一般定金是可以退的，但大家不要给自己添麻烦。

3、按照法律规定，将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写，事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来。

4、签订合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住时物业管理费发生变化。

5、列明应交费用清单，避免乱收费。

6、注意律师代表谁？目前在房地产领域，办理房地产业务的律师有3种，其中包括：开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。

7、签订尽可能详细的补充协议，或集体签约；并写明如何承担违约责任，退房或不退房。

二 手 房 购 房 如 何 避 免 风 险 ？

在二手房购买过程中，为了避免风险，需要注意以下几点：

1. 确认房屋产权：在购买二手房时，要确保房屋的产权清晰，避免因为产权问题导致的纠纷。可以查询房屋的历史记录、土地使用年限等信息，也可以到相关部门进行查询。

2. 签订合同：在购买二手房时，一定要签订合同并保留好合同的原件和复印件。合同中应包括房屋的地址、面积、价格、付款方式、交付日期等内容，同时要明确违约责任。

3. 支付定金：在支付定金时，要确保定金是作为首期款，而不是定金。如果定金最后变成了首期款，就会导致在贷款时遇到问题，无法顺利购房。

4. 证据收集：在购买二手房时，要收集好所有与购房有关的证据，如房产证、土地证、贷款合同等。这些证据有助于在后续购房过程中避免纠纷。

5. 催办函：如果在购房过程中，对方不签收通知等函件，或者不按合同约定时间履行合同义务，可以给对方发一个催办函，用邮政快件形式寄去。催办函应说明已经发出过书面通知，并要求对方在一定时间内履行合同义务。

总结，二手房购买需要谨慎对待，确保自身权益。在购房过程中，要时刻关注合同细节，以避免可能出现的风险。

总之，在二手房购买过程中，定金问题尤为重要。开发商应按照合同约定履行义务，如未能履行，购房人可催办函要求对方履行合同。同时，为规避风险，购房人应要求开发商在楼书或广告中承诺的附加条款写入补充协议，并在定金合同中注明。若开发商不同意续签，则需明确物业管理费等细节问题，以避免后续纠纷。综上所述，二手房购买时定金问题务必处理得当，以避免可能产生的风险。

《民法典》第五百八十二条，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。