《民法典》（2021.1.1生效）第395条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押……(二)建设用地使用权”，没有区分取得土地使用权的方式。但实践中以划拨土地使用权进行抵押的方式并不少见，现行的行政法规与部门规章主要是在如何抵押的问题上有诸多的分歧。

一种司法规则认为，划拨土地使用权，必须经土地管理部门批准，并先办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，将划拨土地使用权转为出让土地使用权后，才能与附属建筑物一并抵押。现行有效的国土资源局《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条与国务院的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条都采取了这种做法。

另一种司法规则认为，如《城市房地产管理法》第51条，没有否定划拨土地使用权可用于抵押，而是要求设定抵押的房地产，其土地使用权是划拨取得的，在实现抵押权时，必须先缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款项，抵押权人才能就剩下的价款优先受偿。

本质上，两种做法都是将划拨土地使用权转为出让土地使用权，也符合使用权主体不享有划拨土地使用权的交换价值的法理。二者的区别仅在于，是在设定抵押权之时就转变土地使用权形式，还是在实现抵押权时补正瑕疵并补缴土地使用权出让金，从法律位阶和现行的司法实务来看，《城市房地产管理法》的事后补缴出让金更符合当前的做法。

二、办理划拨土地使用权抵押登记，申请人须提交的文件。

1、国有土地使用权抵押登记申请书(原件)；

2、《国有土地使用证》(原件及复印件)

3、《房屋所有权证》(有地上物的，复印件)；

4、房屋他项权利证明书(有地上物，复印件)；

5、主合同和抵押合同(原件)；

6、土地估价报告或抵押权人认同的土地价值(含在建工程)证明(原件)；

7、经土地行政主管部门批准划拨用地抵押的文件(复印件)；

8、抵押人为股份制企业、有限责任公司的，需提交董事会同意抵押的证明(原件)；

9、以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押的证明(原件)；

10、抵押人为国有企业的，提交国有资产监督管理部门的批准文件(复印件)；

11、申请人身份证明(复印件)；

(1)企业提供当年年检合格的营业执照副本；

(2)社会团体提供民政部门核发的登记证书；

(3)自然人提供身份证；

(4)抵押权人为银行的需提交金融许可证；

12、法人单位提交法定代表人身份证明书(原件)；

13、委托代理人申请办理土地登记的，需应当提交授权委托书(原件)和代理人身份证明(复印件)；

14、其他法律法规规定的相关材料。