一、房子出卖人的违约类型

商品房出卖人违约，是指出卖人不能依生意合同约好向买受人实行其交给标的物的义务，其间包含不能交给商品房以及逾期交给商品房两种状况。实践中经常呈现的出卖人违约类型包含以下几个方面：

1、交给不能。当出卖人不能向买受人交给标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承当违约职责。

2、交给拖延。商品房生意合同中，出卖人的给付，实践应由两部分组成，一是将房子交给运用，二是交给产权过户手续。此两种的给付拖延，仅仅给买受人构成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可建议违约补偿即可获取弥补，所以法令不应供给直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可建议某些不可抗力事由为抗辩。

3、商品房的质量瑕疵。《商品房生意解说》第12条规则，因房子主体结构质量不合格不能交给运用，或许房子交给运用后，房子主体结构质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和补偿损失的，应予支撑。《商品房生意解说》第13条第1款规则：因房子质量问题严重影响正常寓居运用，买受人恳求解除合同和补偿损失的，应予支撑。

4、商品房面积短少的职责承当。按照《商品房生意解说》第14条的规则，假如两边当事人未有约好，关于根据核算房款的面积差错超越3%部分，费用由出卖人承当：即超越部分，买受人无需另行付出费用，缺乏部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交给面积差错超越3%的房子视为瑕疵给付。这样规则，一方面能促进出卖人标准开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权取得更多的优惠，经过经济手段来促进合同有用，避免呈现房地产逆向流通的成果。

5、关于房子朝向、距离、方位不符合约好或规则的违约职责承当。关于景象房而言，假如房子朝向、距离、方位的差错直接导致观看景色遭受严重影响，都使买受人获利的合同意图遭到极大危害，买受人能够行使解约权。关于一般商品房而言假如朝向、距离、方位方位的改变导致日照、通光遭到严重影响的，买受人能够行使节省权。

6、关于美化、配套设备以及装潢不符合约好或规则的职责承当。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对美化率、配套设备等作出许诺，但许多出卖人在交给房子时，往往不能实现许诺。一般以为，这些违约并不导致生命财产遭受风险，也不严重影响日子质量，因而不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人能够就此建议违约金或补偿损失。

二、购房合同胶葛去裁定仍是上法院

购房合同中，往往有一条处理胶葛方法的条款，就是当呈现合同胶葛时，是挑选裁定方法处理仍是诉讼方法处理，大多数的人并不知道这两者的差异是什么，要么就随意选一个，或许是听售楼人士的介绍进行挑选。

两者之间一起之处很多，当然差异也很大。我是律师而不是法学家，深知当事人的心思与要求：真呈现胶葛时，没有人会去考虑诉讼方法与裁定方法的根本原则有什么不同、指导思想有什么差异等等，当事人最关心的是自己的利益怎么能够得到实在的维护，哪种方法最公正揭露、最方便快捷、最经济、最便于履行，就是他们的挑选。

所以从一般当事人的视点出发，比较两种处理方法的不同，供广大读者在挑选时作一个参阅。

1、从揭露性剖析。

现在，法院揭露审理案子的程度也是越来越高，可是，究竟当事人不能挑选法官。在这一点上，裁定就有其十分明显的优势。

根据我国《裁定法》的规则，假如当事人两边约好由一名裁定员来判定胶葛，则能够由当事人两边来一起选定该裁定员；假如当事人两边约好由三名裁定员来判定胶葛，能够各自选定一名，第三名也就是首席裁定员，能够两边一起选定或托付裁定委员会指定。当事人自己挑选裁定员，能够保障当事人挑选自己信赖的有专业知识、公正正派的人士来判定胶葛，减少了当事人对判定公正、公正性的疑虑，也有利于判定成果被当事人承受及得到履行。此外，裁定进程是不揭露的，这与法院揭露审判是不同的，这样当事人的隐私、商业秘密等能够得到维护。

2、从快捷性方面剖析。

根据我国法令的有关规则，一般程序的案子，法院一审的审限是6个月，假如一方当事人不服提出上诉的话，则二审的审限为3个月，这就是说，从理论上说，一个案子假如在法院审理，则构成生效判定的时刻可能会需求9个月，对一般人而言，这的确长了一些。

假如是挑选裁定方法的话，状况就不一样。《裁定法》中并没有明确规则裁定的时刻约束，可是各个裁定委员会在其裁定规则中根本都作出明确规则。例如，北京裁定委员会就规则，裁定庭应当在组成后4个月(不包含对专门性问题作出判定的期间)内，作出裁定判定。这样看来，裁定所花费的时刻比诉讼少一些。