哪些情形能退房：

1、实测面积与合同约定面积误差的绝对值超过3％。

2、开发商延迟交房。逾期交房属于违约行为，只要超过合同约定的交房期限，可要求退房。

3、开发商变更计划。比如未征得业主同意更改房屋结构、户型、空间、尺寸和朝向等。

4、开发商五证二书不全。

5、房屋质量不合格或者严重影响房屋正常使用。

6、无法拿到产权证，分为不能或者无法按期办理产权证明两种。

房款能怎么算：

1、一次性付款；

2、贷款买房。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1项

商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。