2013年9月18日，原告北京某化工厂（以下简称原告）和被告王某（被告王某为个体工商户，系北京市通州区退伍军人汽车电器维修部业主），（以下简称退伍军人汽车修理部）签订了《租赁协议》，约定原告将位于北京某化工厂的8间前室出租给被告，租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日，年租金18000元，每半年支付一次租金，每笔付款提前15天支付；水电费由被告自行支付；被告改造、建造房屋，必须经原告同意；被告逾期不支付租金的，原告有权单方解除合同并承担违约责任收回房屋，并按时清偿，但原告不得无故收回房屋。协议签订后，原告按约定将房屋交付被告使用。被告人出租房屋后，大门东侧4间房用于经营退伍军人汽车维修，大门西侧4间房用于经营北京丽园星海小吃店（以下简称小吃店）。小吃店是个体工商户，店主是被告人的妻子（刘某）。原告没有提出异议。

被告出租房屋后，经原告同意，在东四门房南侧的大棚内修建了3个修缮工棚和简易房，东四门房东一门房北侧修建了1个简易房，西一门房东墙上修建了1个简易房房东；2005年7月，被告打开了西四栋东立面房屋中第一栋西墙上的门。2004年5月，原告与被告口头约定，将被告租给被告的西侧房南侧的两个房间出租，月租100元。出租屋的实际供电方是北京上营农场。2005年4月5日，被告终于向原告支付了上述10套房屋2005年3月1日至2005年8月31日的租金9600元。2005年9月1日后，被告未向原告支付房屋租金。因此，原告告知法院，终止原、被告签订的《租赁协议》；要求被告将原告房屋东墙恢复原状；要求被告向原告支付所欠电费3107.25元、水费300元；要求被告赔偿自2005年9月1日起至房屋实际腾退之日，承担入住费53元/天；要求被告承担本案诉讼费用。庭审中，被告称原告的房屋建在北京上营农场的两亩半耕地上，原告至今没有合法的房屋产权手续。房屋违章建造，租赁合同无效。通州区人民法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件满足时，有权解除合同的一方可以解除合同。根据查明的事实，原、被告在合同中明确约定，合同期满被告不支付租金的，原告有权解除合同，收回房屋。现被告于2005年9月1日后未按期支付房屋租金，原告享有解除合同的权利。因此，原告要求终止与被告签订的《租赁协议》，并要求被告腾出房屋承担租金责任，法院支持自9月1日起按租金标准计算入住费的主张，2005年至房屋实际腾空之日；原、被告在合同中没有明确约定原告有义务为被告供电、供水，只是约定水电费由被告自己支付。事实上，被告出租房屋的实际供电方是本案外地人北京上营农场。因此，原告要求被告补缴水电费的主张，因依据不足，本院不予支持；被告称原告自2005年1月起停止供电，因停电、供水导致租赁房屋无法正常运行。因此，经原告同意，法院拒绝接受原告提出的2005年9月以后因依据不足不再继续支付租金的抗辩；在诉讼期间，原告主动放弃要求被告恢复东侧4栋房屋西墙的主张恢复原状，本院无异议；原、被告签订《租赁协议书》时，对租赁物的加租未达成一致，事后双方未达成协议。因此，被告人出租房屋后，宜自行拆除已建房屋。因此，判决如下：1。撤销原告北京某化工厂与被告王某签订的《租赁协议》；2、被告王某将原告北京化工厂大门东西两侧的8间门面房和西侧4间门面房南侧的2间房屋（以上共10间房屋）腾空给原告北京化工厂，自本判决生效之日起30日内执行；3、被告王某向原告支付了2005年9月1日至房屋实际腾空之日止的北京某化工厂租金。租金按年租金1.9万元计算，自本判决生效之日起15日内执行；4、被告人王某自行拆除了北京某化工厂东侧4栋门面房南侧的修缮棚和3栋简易房，东四门面房东一户北建简易房1栋，西四门面房西一户东墙外建简易房1栋，自本判决生效之日起30日内执行。驳回北京一家化工厂的其他索赔。

点评与分析：

本案争议的主要焦点是租赁物是否为建在耕地上的违法建筑，是否影响租赁合同的效力？在审理过程中，有两种不同的意见：一是违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，我国法律禁止违法占用耕地建房，故在耕地上修建的建筑物为违法建筑违法建设而出租违法建设是违反法律、行政法规的强制性规定，应当无效；另一种观点认为，应当区分违法建设和出租，违法建设属于行政法的范围，应当受到行政法的处罚；出租行为是一种不同于建筑行为的独立民事行为，其效力不受建筑行为的影响。因此，租赁合同的效力不受租赁物违法建设的影响。在这种情况下，不存在其他影响合同效力的因素，因此租赁合同应当有效。笔者赞同第二种观点，理由如下：（1）占用耕地建房行为和出租房屋行为是两种独立的、不同的行为。法律效力的发生是法律规范对法律事实适用的结果。能够引起某种法律关系产生、变化和消灭的事实称为法律事实，法律事实分为行为、事件和状态。根据是否以当事人意思表示为要件，行为可以分为事实行为和法律行为。所谓事实行为，是指法律效力不取决于当事人意思表示的行为。法律行为是指以意思表示为要件，根据意思表示的内容产生法律效力的行为。二者的区别在于，事实行为的法律效力是法律强制的，不是当事人意志转移的；而法律行为则体现了法律对当事人意思自治的尊重，是法律想要追求的法律效力的确认。占用耕地建房的行为是事实行为，不包括当事人的意思表示。其法律效力是由法律赋予的，而不是由当事人的意思表示决定的；出租房屋的行为是一种法律行为，意思是当事人明确了自己想要的法律效力