围绕车库权利归属的讨论，主要有四种学说，即行政判断说、约定归属说、投资受益说以及空间关系说。行政判断说，即以行政机关作出的具体行政行为作为判断的标准；投资受益说，即谁投资谁就享有对该车库的所有权；空间关系说，即从车位的空间构造、位置、与其他专有部分的关系等因素来判断其归属；约定归属说指通过约定确定归属。

约定归属说存在两个方面的问题：首先，约定归属必须有一个前提条件，即法律对车库的权利归属有一个预先的判断，在无约定或约定不明时车库的权利人应是明确的。除非是无主物，否则最初的物权一定是存在的。显然，地下车库不可作无主物处理。其次，因开发商和业主之间的地位不平等，“约定归属”实益不大。开发商因其对车库建造的专业性，作为房屋的卖方，与房屋的购买者业主相比，明显处于优势地位。如果让双方自由协商，其结果往往是开发商以并不公平合理的价格将地下车库出售给业主，做不到平等、公平的“约定”。并且，在实践中，商品房买卖合同多为格式合同，给业主进行协商的空间很小。因对车库需求的不断增加，开发商为获取利益往往以高价排除业主购买车库的可能，这使业主通过与开发商进行约定来获得车库的权利形同虚设。

专有部分的所有权对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。折叠共有权业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。