一、抵押物先租赁后抵押情形下的处理规则

当物品在订立抵押合同之前已经被出租，原有的租赁关系不会受到新设立的抵押权的影响。

这意味着，即便物品被抵押，原租户的使用权依旧受到法律的保护，抵押权人不能干预已经存在的租赁协议。

而对于抵押权设立之后新发生的租赁情况，如果抵押权已经登记，那么此租赁关系无法对抗抵押权。

简言之，租户的权益在物品先租后抵这一特殊情况下，取决于其租赁行为发生的时间点。

二、已经抵押的房屋能否出租

1．房屋一旦被抵押，仍可继续出租，因为用益物权和抵押物权可以在同一物件上并存。

2．当先有的抵押权与后来的租赁权发生冲突时，如抵押权人需要行使其权利，将会直接影响到租户。在这种情况下，租赁合同依然有效，但租赁权不能抗衡抵押权。

3．若抵押物在出租时，抵押人未告知承租人已抵押的事实，抵押人需承担因此造成承租人损失的赔偿责任。

4．如果承租人得到通知，抵押权实现造成的损失将由承租人自行承担。

5．抵押权实现时，租赁关系对于受让人无约束力，但承租人若因此无法行使权利，仍可要求赔偿，除非双方有其他约定。

三、租赁房屋时核实抵押情况

承租人在进入租赁关系之前，应当核查房屋的抵押状态，以确保自身权益不受未来可能的抵押权行使的影响。

对于所有权人来说，合法行使出租权和抵押权是可能的，但必须确保在出租抵押物时充分通知承租人相关的抵押信息，否则可能需要承担相应的赔偿责任。

因此，了解房屋抵押与租赁的法律细节，对承租人来说极为重要。