《消费者权益保护法》第55条共两款，都是关于惩罚性损害赔偿的规定。

其中第一款是关于欺诈行为的赔偿，规定的具体内容是：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的除外。这一条规定实质上是关于经营者违约行为的惩罚性赔偿。

第二款是关于商品或服务存在缺陷的赔偿，这一规定实质是人身损害赔偿中的惩罚性赔偿，属于侵权行为的损害惩罚性赔偿。规定的具体内容是：经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

惩罚性赔偿的适用范围

开发商损害购房者权益时是否适用惩罚性赔偿规则，这是商品房概念之争的关键和最终落脚点。消费者权益保护法第四十九条被习惯地称为双倍赔偿规则，司法解释则表述为不超过已付购房款一倍的赔偿责任，两者虽然表述存在差别，但均属于惩罚性赔偿。需注意的是，司法解释未以消费者权益保护法作为其制定依据，这就使得司法解释所定惩罚性赔偿可实质性避开消费者权益保护法第四十九条所称双倍赔偿规则的僵化适用，从而赋予法官根据案情确定惩罚性赔偿金额的自由裁量权。惩罚性赔偿以开发商销售商品房时存在欺诈作为适用前提，即开发商必须具有明知或应知的主观态度，且在客观上采取了隐瞒事实真相或故意告知虚假事实的行为，才构成欺诈行为，消费者才能主张惩罚性赔偿。司法解释规定了适用惩罚性赔偿的三类情况：

首先，开发商故意处置购房者权利的欺诈行为。如出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或者出卖人又将该房屋出卖给第三人。未经购房人许可抵押他人房屋产权，显然构成欺诈，但一房二卖是否构成欺诈则应具体分析。开发商与购房者达成退房协议并办理完毕退房手续后再行出售房屋，一般不构成一房二卖；在未与购房者签订退房协议或未办理完毕退房手续前，若开发商再行销售已签约出售的房屋，则构成欺诈性的一房二卖。虚卖车位是一物二卖的特殊形态。如开发商将地下车位出售给购房者后，又将地下车位计入公摊面积向购房者分摊费用，开发商则在保留车位产权的同时，甚至会以车位产权向银行申请抵押贷款。这种虚卖车位行为虚构了购房者取得车位产权的假象，从购房者处骗取了两笔款项，应认定构成欺诈。所以，一房二卖是否构成欺诈不应绝对化。

其次，开发商违反商品房商销性的欺诈。商品房的商销性是指房屋具有依法可以销售性质。我国现行法律对商品房开发销售实施严格的审核制度，应推定开发商明知上述审核制度的严格规定。如果开发商尚未取得但声称取得了房屋销售必备手续的，即构成销售商品房上欺诈行为。司法解释第九条采取不完全列举方式规定了开发商违反商销性的三种情况，即故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第三，商品房面积过度缩水时亦可有限制适用惩罚性赔偿。根据司法解释，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。