按照发证日期算。

一，房产是否满五年，是以房产证的发证日期或者契税票的开具日期为准，采取孰先的原则。意思是，只要有一个满五年，交易时即可免征营业税。

二，以上是老政策，2015年3月30日出台了新政，房产证或契税票满两年即可免征营业税了。

三，商品房是看房产证和契税票的日期，房改房按照原始购房协议的日期来计算。

如何确定房产是否满五年

1、如果是按市场价格购买的住房，需要看《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，哪个在前面，按哪个的日起开始计算；

2、如果是按房改政策购买的住房，需要以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间为计算依据，同样以时间靠前者为计时依据；

3、如果是继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算；

4、如果是非直系亲属赠予取得的住房，购房时间就要从受赠产权时间开始计算。