下列情况下承租人不能行使优先购买权：承租人仅租赁部分房屋、出租人出售整体房屋的；出租人履行通知义务后承租人十五日内未明确表示购买的；出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系以低于市价出卖房屋的；第三人善意购买租赁房屋且已过户登记的；共有人和承租人同时主张行使优先购买权的。

一、买卖二手房应注意哪些法律问题

买卖二手房要注意以下法律问题：

1、产权交易有限制；

2、承租人可以优先购买。出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下优先购买。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权；

3、房屋用途非商业用途；

4、房改房成本价未补足；

5、城市居民不能购买农民房；

6、没有办理房产证。

二、房屋出租房东有什么责任呢

房屋出租房东有以下这些责任：

1、出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

2、出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

3、因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

4、出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

三、租客优先购买权有多长的期限

租客的优先购买期为出租人发出通知后的十五天，十五天内没有提出购买的，视为放弃优先购买权。如果出租人委托拍卖人拍卖房屋的，优先购买权的期限是收到通知后五天。

《民法典》第七百二十六条第二款规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十七条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。