如果因一方当事人原因未能订立合同的，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买房屋的，定金不能退。出卖人违约的，应当双倍返还定金。如果因不可归责于当事人双方的事由，导致双方未能订立合同的，出卖人应当将定金返还给买受人。也就是说，如果买卖双方对合同内容难以达成一致，而未能签订合同，不能归责于任何一方的，收取定金的一方，应当返还定金。

一、定金有哪些处分方式

以购房合同为例，定金处分主要有以下几种方式：

1、买卖双方已签订正式合同的，按照正式合同约定，债务人闻行债务后，定金可抵作价款或收回；当事人违约，根据正式合同的约定，适用不返还或者双倍返还的规定的，追究违约方约定的债务责任；

2、买受人未按照认购书规定的时间和地点签订合同的，或者卖受人在认购书规定的期限内将认购房屋转售给他人，买卖双方未能签订正式合同的；无论认购书是否规定定金的处理方式，买方违约的定金不予退还；卖方违约的，定金应当双倍返还；

3、买卖双方均无上述违约行为，仅因预售合同内容难以协商一致，导致无法签订正式合同的，卖方应将定金返还给买方；

4、如果卖方未取得预售许可证，买方不具备购房资格或其他原因。

二、商品房买卖中的定金能退吗

商品房买卖中定金能退，但有条件。根据相关司法解释的规定，以下这些情形可以退定金：

1、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

2、因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。