贷款程序

现在各银行都陆续开展了办理个人购房贷款的业务，各银行虽对申请条件有不同的规定，但主要的资料应包括：购房者的有效身份证件、还款能力证明、合法的购房合同、协议或其他批准文件、预付房款的凭证、贷款行认可的抵押、质押或保证的资料和经办行要求提供的其他资料。如果借款人委托了律师或其他个人，还应提供书面委托授权书和代理人身份证明。各银行贷款实际操作流程一般为：购房者(借款人)本人或是委托律师楼或是委托其他机构提交申请文件于银行，银行检验、审批后通知借款人，双方签订贷款和担保合同并公证，借款人购买保险，办理产权抵押登记。银行发放贷款，借款人还款，贷款还清后办理抵押、质押注销登记手续。

贷款额度、期限和利率

境外人士在大陆购房贷款在选择银行、币种方面相对灵活，可以选择中国人民银行批准设立的商业银行，也可以选择国外银行在大陆的分行。选择国外银行在大陆分行贷款，既可以借人民币也可以借外币。各银行关于贷款额度、期限和利率，根据不同的情况有不同的规定，境外人士在贷款时可自行比较选择。比如《中国建设银行个人住房贷款办法》规定：贷款额度最高为所购(建、大修)住房全部价款或评估价值的80%;贷款期限最长为30年;贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。而《中国农业银行个人住房贷款管理办法实施细则》(试行)规定：贷款期限由经办行自行确定，但最长不得超过20年;个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，鱼虾年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定;银行发放贷款总额，最高不得超过经办行认可的房产评估机构评估的住房价值的70%

还款方式和月还款金额

正常还款方式有两种：一是委托扣款方式，借款人可委托贷款行在其银行开立的信用卡、储蓄卡或储蓄存折帐户中直接扣割还款;二是柜面还款方式，借款人直接以现金、支票或信用卡到贷款行规定的营业柜台还款。月还款数额一般有两种方式：一是等额本息还款法，借款人每月以相等的金额还贷款本息;二是等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐日递减，今后可能会有更多供购房人选择的还款方式。

对提前清偿全部或部分贷款的，各银行有不同的规定;一般在格式合同中会约定，要求借款人提前提出申请经贷款行同意并支付一定的补偿金。但亦有一些银行豁免购房贷款人提前还款时支付的补偿金或违约金。

贷款中出现意外事件的处理

如果贷款购房的境外人士在未清偿银行贷款前，由于工作调动、回国或者出现经济问题等而不想继续履行房屋预售合同时，可以依法转让其房屋预售合同以收回资金;中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》第28条：借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。如果其财产合法继承人不愿意继续履行合同则同样可以依法转让该预售合同。若在上述情况下购房预售合同转让不出去，则贷款行有权拍卖、变卖或以其他合法形式处分抵押物。对于抵押贷款的房屋继承问题，根据目前一些银行已开始实行转让按揭手续，在同一银行对抵押物转让可办理转按揭贷款手续，但不通银行之间抵押物或转按揭贷款难以操作。

律师提醒

(1)购买房屋必须对发展上的资金经过详细调查，对资金实力不足、信誉情况不了解的发展上建造的房屋必须谨慎。现在很多烂尾楼大多由于发展上的实力和信誉不佳所为;

(2)房屋权利必须完整。对所购房屋必须了解开发上是否支付完土地出让金和配套费用，土地是否抵押。现有些按揭银行同意发展商将已办理土地抵押的房屋进行出售，对这种情况法律上未有应允的规定。但如在这种情况下，享有土地抵押权的银行应同意在房屋预售登记时放弃土地抵押;

(3)担保合同的变更、补充、修改、解除或违约责任等要订立明确。对房屋出售合同的补充条款必须认真审核，不轻易做出同意的表示。

(4)对合同的文字表述、政策或法律规定等理解不透的，宜向律师咨询;

(5)房屋出售合同、借款和担保合同的准据法应使用抵押物所在地法律。由于境外人士购房是跨国界的商事和商业行为，争议解决应以仲裁机构为宜。