在政府拆迁工作开展之前，就应当提起做好相关补偿工作。征地补偿主要包括房屋价值补偿以及安置搬迁费用等。因此，如果政府没有做好安置补偿工作就对房屋进行拆迁，肯定是违法的。目前这种情况下，你可以向上级行政机关申请行政复议或者直接提起行政诉讼，确认拆迁行为违法并请求相关的补偿。

沈阳市民买了五年的房子为啥还没有“身份”

问：

“昨天，物业通知让我去办产权证，这已经是小区第二次集体代办了，但还要再等两个月才能拿到产权证。”家住沈阳市铁西区北二路某小区的黄女士向本报民生热线反映：2007年5月买的期房，2008年10月入住。至今买房已是第五个年头，都住两年多了，为啥还拿不到产权证？记者调查得知，买房入住多年仍拿不到产权证的并非个别。

办产权证要多长时间

省住建厅和省工商局监制的《商品房买卖合同》规定：出卖人应在商品房交付使用后360日（过去是720日，也有开发商自定90日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果开发商“五件”齐全，经房产部门审批合格，再经过窗口预约，16个工作日内即可办证。这意味着，在开发商“五证”齐全的情况下，过去房主拿到产权证得超过两年，现在至少也得超过一年。

铁西区洪女士：2007年2月购买现房，2009年12月办下产权证。这样的房主有1500户。

铁西区黄女士：2007年5月购买期房，与洪女士的房子是同一开发商，地点仅隔两条马路，产权证至今还没办下来。这样的房主有200户。

沈河区陈先生：2008年2月在市政府旁购买现房，2009年10月入住。至今，契税、维修基金没办下来，办理产权证更是遥遥无期。这样的房主有90户。

“我要去成都的儿子家养老，产权证办了3年还不下来，房子也卖不了。”沈河区张先生告诉记者，购房合同上约定：如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不能退房，但出卖人可按已付房价款的0．1％、或按日向买受人支付房价款十万分之一的违约金。

不让退房就已不合理，要其支付违约金也不可能。记者了解，像张先生这样，办不下来产权证有维权想法、最终又放弃的人也不少。

证难办症结在哪儿

产权证难办到底难在哪儿？昨天记者分别向建设、房产、开发商等进行多方求证。原来，凡房屋产权证久拖难办的，症结多出在开发商身上。

按规定，开发商在预售商品房时，应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。一般情况下，“五证”的取得顺序是：先取得《建设用地规划许可证》，它严格限定土地使用范围、边界和占地面积；其次是《建设工程规划许可证》，它限定本规划地块上所建建筑物的功能类别；第三是《建筑工程施工许可证》；第四是《国有土地使用证》，它决定房屋是否拥有产权；最后是《商品房销售（预售）许可证》，拥有此证的房屋才能合法买卖。但现实情况中，由于开发商的原因，打破了其取得证件的顺序。

记者了解到，由于种种原因，开发商在“五证”不全情况下销售房屋的情况并不少见。问题出现较多的是开发商未取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，就“先上车后买票”，甚至“上了车也不买票”，最终房子是卖出去了，但产权证却办不下来。因为房产部门作为发证机关，如果发现“五证”中出现问题，开发商必须补齐，才能下发产权证。如此，买房人拿到产权证的时间必然会推迟。

《中华人民共和国国有土地上房屋征收评估办法》第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。