物业管理费承租人居住期间产生的费用应该由承租人支付。

承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。

物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取；有些项目的收取方式较为灵活。

物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从不违反国家和地方政府的有关规定。

物业管理费的测算

恰逢《物业服务收费管理办法》（下称办法）的出台，为物业管理收费提供了法律依据。根据办法，物业管理费的构成分三个部份：

一）开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金；

二）业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金；

三）业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份，办法已做出明确的缴纳办法，设立专帐管理，专款专用。

第三部份住宅区共性服务费，办法也明确了费用项目，可如何根据项目费用发生，确定这部份的物业管理费，笔者就此浅见，与诸位共同商讨。

对于住宅、楼宇等物业的管理，现在尚存在不同组织形式的管理方式，不论哪种组织形式的管理，都须发生管理费用，费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行政府主管部门行业管理，业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制，因此管理费来源于为主。本着取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余的原则，就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业，而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司，公司是以营利为目的的社团法人，这一定义包含着特征之一：公司是以营利为目的的经济组织。为此物业管理费在定价、批准、执行过程中，势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理，协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理，保证物业管理有可靠足够的经费来源，维持物业管理良性循环发展。

物业管理费的测算，在坚持以上原则和注意处理问题的基础上，如何测算，分以下几个步骤：

一）根据住宅区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源。

二）估算住宅区进行统一管理，达到确定的管理目标，所发生的各类各种费用。

三）考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。

按照上述步骤和根据办法中住宅区公共性服务包括项目，假设以年为核算周期，以下发生的各种费用分别设为：

1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费（A）

2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费（B）

3、绿化管理费（C）

4、清洁卫生费（D）

5、保安费（E）

6、办公费（F）

7、法定税费（G）。

目前从事物业管理正常缴纳税费有两项，即营业税和城建教育附加费。由于住宅区内不同类型建筑，建筑标准、规格、档次、配套设施不同，如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同，所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同，管理标准、档次的不同，划分不同单体发生费用所相应的经营额，分别X1X2X3XK0因此物业管理费分摊到各个单体之后，则：X＝X1＋X2＋X3＋＋XK

由于公司核算成本费用一般以年为单位，可是落实到收取物业管理费，以年为限则太长了，一般认为以月为单位收取最佳，最为合理，所以总经营额落实到每月应为X／12。那么每月摊到各个单体建筑分别为X1／12、X2／12、X3／12XK／12。按总面积分摊物业管理费，如总面积为S，各单体面积分别为S1、S2、S3、SK，S＝S1＋S2＋S3＋SK0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数Y＝X／12S（单位：元／米2月）变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准（单位：元／米2月）则为：

Y1＝X1／12S1，Y2＝X2／12S2，Y3＝X3／12S3，，YK＝XK／12SK，K指住宅区内物业管理K个独立单体建筑。

从上述关系推论结果看出，标准综合平均指标数Y，只是反映物业管理服务收费的综合水平，反映物业统一管理，所应达到的综合管理水平，用于反映物业管理水平的高低。Y1Y2Y3Yk说明公共性服务费分摊到单体，某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准，反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出，上述指标只是反映同一时空，相同条件物业管理的管理服务水平，但是两个住宅区不可能存在于同一时空，相同条件，因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平，要比较只是相对而言，还因为物业管理不是某一时间的，而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。

还要指出，对住宅区进行统一管理，估算所发生的各类各种费用，还需一定的物业管理经验积累，才能比较准确的确定，或者物业管理成为一门行业，专业部门对各项工作及设备等发生的费用，依据管理档次，专门确定出行业的费用标准，这样就较为规范，如果由于通涨等原因，造成费用标准的变动，可以由行业部门公布调整系数加以调整，当然其最后体现的各种价格，还需有关部门审批，至此也有根有据，合情合理。

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《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。