一、房屋预告登记有什么用

房屋预告登记的作用在于：

1.通过房屋预告登记，使该债权以登记的方式记录下来并予以公示，使那些与预告登记的请求权内容相同的任何不动产处分，皆为无效，实际上是保障请求权得以实现并发生所期待的物权效果。

2.当实际发生预告登记的请求权所指向的物权变动时，依预告登记的顺位记入登记。预告登记在保全请求权这一实体权利的同时，因为有登记的存在，还保全了请求权人取得权利的有利顺位，使其请求权具有排斥后序登记权利的效力，以此来实现所保护的请求权的优先地位。

3.预告登记的请求权不但可以对抗不动产物权人，从而保障请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产物权人陷入破产时，排斥其他债权人，从而实现请求权人指定的效果。

4.最重要的作用就在于，将可能妨害或者损害履行所保全的请求权的处分视为违反预告登记的处分使其无效，这是一种相对无效。正是通过使违背请求权的处分无效，预告登记的权利人获得了保障。

二、房屋预告登记是否有抵押效力

房屋预告登记具有抵押效力，具体为：

1.预告登记是将来实现物权的变动进行的登记。

2.预告登记是为了进一步明确保障将来实现物权的效力。

3.预告登记是具有对抗第三人的效力。基于预告登记，能够使普通的债权产生一种对抗第三人的效力。签订了《商品房买卖合同》，在没有办理预告登记前，当事人之间还是一种合同债权的关系;在预告登记后，合同债权产生了一定的物权效力，买受人的合同债权具有对抗第三人的效力。如果开发商将该房屋另行出售，其行为不发生物权效力;当然，另行出售的买卖合同仍然有效。

三、预告登记后房屋产权归谁

预告登记后房屋产权归开发商。虽然已经进行了房屋预告登记，但是因为没有进行最后的过户，所以此时房屋的产权仍然属于开发商。

《商品房买卖合同》