一、土地所有权代表国家所有权的行使者是谁

国家所有土地权由国务院代表国家行使。城市的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地归村集体经济组织所有。根据法律和我国现行的政权体制，中央人民政府即国务院是国家所有土地的唯一代表，依法行使国有土地的占有、使用、收益和处分的权利。

法律依据：《宪法》

第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

二、土地所有权的特性

土地所有权的特性主要表现在以下几个方面：

1．主体的特定性

土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会主义公有制决定的。

2．交易的禁止性

《土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

3．权属的稳定性

由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态。除《土地管理法》第二条第四款规定国家为公共利益的需要，可以依法对集体的土地实行征用以外，土地所有权的归属状态不能改变。

4．权能的分离性

土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。

三、土地所有权可以抵押吗

土地所有权不可以抵押。城市土地所有权归国家所有，集体土地所有权归集体所有，土地所有权人是国家和农民集体，单位与个人不具有所有权，不得随意设定抵押。

不能抵押的财产如下：

1．土地所有权。

2．耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是法律规定可以抵押的除外。

3．学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

4．所有权、使用权不明或者有争议的财产。

5．依法被查封、扣押、监管的财产。

6．法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。如以法定程序确认为违法、违章的建筑物。

《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）：第一章　总则　　第二条　在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。\n　　本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。\n　　本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。\n　　本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。