1、（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理应遵循以下会计处理：

<1。购建的投资性房地产或者自建的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照固定资产或者无形资产的有关规定，按照其“银行存款、在建工程等”的实际成本进行借贷，折旧或摊销按计划（月）计提，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。

3。取得的租金收入借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。经减值测试确认减值的，计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。因固定资产、无形资产、投资性房地产、长期股权投资等价值较大的非流动资产发生减值，按照资产减值准则计算减值损失后，收回价值的可能性很小或者不存在。资产减值应视为永久性减值。根据《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，长期资产的减值损失一经确认，应当减少，不得转回。（2）税务处理（1）根据税法的规定，租赁财产允许扣除折旧。国内企业的残值率为5%（国税发[2003]70号），国外企业的残值率为10%（国税发[2003]127号）。折旧年限不少于20年，采用直线法。根据国税发[2000]84号（内资企业）和国税发[2002]31号（外资企业）的规定，允许在企业所得税前扣除的项目，原则上必须遵循实事求是的扣除原则。除国家税收规定外，企业提取的各类减值准备，在计算应纳税所得额时不得扣除。只有当资产实际发生损失时，损失额才能从应纳税所得额中扣除。

纳税调整方法如下：如果（会计折旧或本期摊销额+本期减值准备）-根据税法允许在本期扣除的折旧或摊销额>；0，表明投资性房地产的账面价值低于税收成本，形成可抵扣暂时性差异的，也可以是前期应纳税暂时性差异在当期转回的。增加收入=（本期会计折旧或摊销额+本期减值准备）-如果（本期会计折旧或摊销额+本期计提减值准备）-税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额；0，表示投资性房地产的账面价值大于税收成本，形成应纳税暂时性差异，也可以是本期与上期的可抵扣时差。应减少的收入额=（当期会计折旧或摊销额+当期减值准备）-投资性房地产按照税法规定允许在当期扣除的折旧或摊销额进行处置时，应减少的会计成本投资性房地产将减少税收，并对与税收成本的差额进行调整。

会计帐面价值=初始成本-计提折旧或摊销额-计提减值准备-残税成本=初始成本-扣除的折旧或摊销额如果，会计帐面价值>残税成本，增加的收入=会计帐面价值-残税成本如果，会计帐面价值<；剩余税成本，应减少的收入=会计帐面价值-剩余税成本。此时，所有应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异均予以转回。其次，基于成本模型的房地产转换实质上是由于房地产用途的变化而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生变化，符合下列四项条件之一的，应当将投资性房地产转为其他资产或者将其他资产转为投资性房地产：（一）投资性房地产开始自行使用；（2）存量房地产转为租赁；（3）自用建筑物、土地使用权由自用转为租赁；（4）自用土地使用权由自用转为资本增值。（一）投资性房地产转为自用房地产时，企业应当按照账面余额将按成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产，投资性房地产在转换为“固定资产”、“累计折旧”和“固定资产减值准备”之日的累计折旧和减值准备。

税收处理：投资性房地产转换为自用房地产时，因其所有权未转移，不征收营业税和契税，转换过程中不确认应纳税所得额。投资性房地产的年度限额、残值、折旧或摊销方法与税法有差异的，仍可以采用固定资产折旧差额调整法。（2）当作为存货的房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产时，企业将作为存货的房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按照存货在转换日的账面价值借记“投资性房地产”科目；以前已计提跌价准备的，按其账面余额借记“存货跌价准备”科目，贷记“产品开发”科目。

税收待遇：房地产企业将其开发的产品出租，因所有权未转移，不征收营业税和契税。根据国税函[2005]970号文件规定，外商投资房地产企业在租赁开发的产品时，不确认资产转让收入。但国税发[2006]31号规定，内资房地产企业应当将开发产品作为固定资产（自用或租赁）处理为销售，在开发产品使用权转让或实际取得利息时确认收入（或利润）的实现。收入（或利润）的确认方法和顺序如下：

（1）根据本企业最近或最近几个月同类开发产品的市场销售价格确定；（二）主管税务机关参照当地同类开发产品市场的公允价值确定；（三）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

企业在年末申报所得税时，应当将视同销售的收入计入应纳税所得总额，同时按照配比原则，将开发产品成本一并申报扣除。索办函[2006]101号规定：“已开发产品自用的固定资产，视同销售，确认收入。固定资产可以按销售价格计提折旧，并在税前扣除。“因税收成本大于会计成本，导致税法折旧大于会计折旧的，应当分别调整和减少纳税额。可抵扣暂时性差异最终被转回。

需要注意的是，租赁已开发产品的目的不是为了长期持有并取得租金，而是为了在出售前暂时租赁，不作为投资性房地产处理，不确认资产转让收入。（3）企业将自用土地使用权或建筑物转为按成本模式计量的投资性房地产时，应当将自用土地使用权或建筑物按原价转为按成本模式计量的投资性房地产，转换日土地使用权或建筑物的累计折旧和减值准备，分别为房地产累计折旧（摊销）和投资性房地产减值准备。

税收待遇：自用房地产转换为投资性房地产，不涉及流转税和所得税。