一、购买精装房遭遇虚假宣传该怎么办

关于商品房虚假宣传能否退房这一问题，我们需要根据具体情况进行分析和判断：首先，如果您购买的是全额付款的房屋并且决定放弃购买是由于房屋本身存在主体结构质量不合格导致无法顺利交房、或者是在房屋交付之后，经过权威部门核查确认其主体结构确实存在质量问题，以至于影响到您正常的生活居住；又或者是在与开发商签订合同之后，发现开发商将该房屋转售给了其他第三方或者擅自将其抵押给了其他第三方，那么在此种情况之下，作为购房者的您便享有申请退房的权利。换句话说，只要能够证明卖方存在《中华人民共和国民法典》中所规定的可以解除合同的行为，您就可以据此要求退房，而且在这种情况下解除合同并不需要承担任何违约责任。

如果您仅仅是出于个人原因而产生的后悔情绪，并没有合理的理由来支持您的退房请求，那么通常来说，要想成功地退房将会面临很大的困难。事实上，当房屋买卖合同已经实际生效时，如果您无正当理由选择退房，那便是构成了违约行为，应当为此承担相应的违约责任。

《民法典》第五百六十二条

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

二、买卖房子私下协议有效吗

在当前的法律架构下，合乎规定的私人房地产交易在法律层面得到了广泛的认可与确认。这意味着，买卖双方可以直接就相关事宜展开面对面的会谈与协商，而不需要借助于中介或其他任何第三方机构的协助。一旦双方达成共识，便可自行完成整个房地产交易流程。

我们在此提醒您，这种非正式的交易方式并不会对房屋的所有权产生实质性的影响。根据我国《中华人民共和国民法典》中的相关法规规定，房屋买卖合同属于典型的民事买卖合同类别，实际上是一种民事法律行为。

合同的有效性必须符合相关法律条款的规定，同时也将受到法律的严格保护。值得特别指出的是，尽管在法律层面私人之间的房地产交易是完全合法的，但居住权的变更仍需通过合法的注册登录手续来实现。换言之，若房地产的买卖未能按照正常程序进行登记，那么即便该份合同具备法律效力，也无法带来法律意义上的产权变动效果。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。\n法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。