购买二手房时夫妻共有房产的审查

《民法典》规定我国实行不动产登记生效主义，依据公示、公信原则，记载在物权登记簿上的人即法律意义的产权所有者;新《房屋登记办法》要求共有房屋应当由共有人共同申请登记，且房屋登记机关承担就相关产权情况询问当事人的义务。由此，新的《房屋登记办法》2008年7月1日施行后，登记在夫妻一方名下的房屋将会被认定为夫妻一方的个人财产。

新《房屋登记办法》和《民法典》一起构建了新的夫妻房屋产权认定制度，有利于夫妻财产的平等保护和房屋产权交易的安全。在新制度下，谁名下的房产谁就是所有人，第三人购买房屋，只要是和房产证上的产权人交易就是合法和安全的。就夫妻双方而言，一方只要不明确放弃房屋产权，作为共有人就应当登记在登记簿上，而明确放弃是指经登记人员询问后并签字确认，这样做强化了对夫妻共有权的保护。

2008年7月1日前登记在夫妻一方名下的房屋产权如何认定，《房屋登记办法》没有明确规定，按法不溯及既往的原则，笔者认为应当认定为夫妻共有财产。所以，第三人在房屋买卖、设定抵押时要注意审查房产证的签发日期，以2008年7月1日为分界点，对房屋是否属于夫妻共有做出正确认定，以避免交易风险。

第二百一十三条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。

共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。