与期房相比，二手房具有地理位置好、价格便宜等诸多优点，是众多购房人的首选。而由于房屋中介公司鱼龙混杂、买主忽略房屋的建造时间等原因，导致因二手房交易引发的民事纠纷案件逐年增多。针对这一情况，海淀法院民二庭法官曾竞昨天通过剖析典型案例，提示市民在进行二手房交易中要核实房屋年龄，对房源情况进行全面了解，以免自己的权益受侵害。

案例1

中介谎报房龄办理贷款遇阻

张先生经中介公司介绍，选中了一套老小区里的房子。中介称该房屋建造时间为上世纪80年代。按房屋年限，购买该房后的贷款年限及月供数额在张先生可以承受的范围内，张先生便与卖房人签订了买卖合同，并约定张先生支付5万元中介费。

在办理贷款时张先生却遇到了障碍，原来该房屋实际是70年代建成，而不是80年代，由于房龄较老，导致张先生的贷款年限比当初预计的短，每月的月供数额也大幅提高。

张先生认为凭目前的积蓄和收入情况无法顺利的进行贷款和还贷，他与卖房人协商后解除了买卖合同，并赔偿了卖房人部分损失。张先生认为自己的损失是因为中介公司的谎报房龄造成的，拒绝支付中介费用，中介公司便将张先生起诉至法院。

法院审理后认为，中介公司未如实告知房屋房龄存在过错，但张先生未全面了解房屋情况也存在过错，法院最终判决张先生支付中介公司九千元的代理费。

法官提示：房龄直接影响购房人贷款的年限和利率问题。现实中有些房屋由于建成年代较长或手续留存备案不完整等原因，使得房龄难以确认。而一些中介公司故意或者过失告知买房人不准确房龄，最终导致买房人贷款不利。

所以，购房人买二手房时务必通过多方渠道查证房龄，万不可只听中介公司的一面之词。

案例2

晚上看房签合同白天入住遭烟熏

李女士一天晚上由中介公司带领到一小区看了一套二手房，小区环境不错，房屋楼层、大小也正好适合。李女士很满意，当即就和卖房人以及中介公司签订了合同，并交纳了7万元的中介费。

但几天后李女士发现该套房屋的楼下有个小饭馆，小饭馆的排烟道正好对着房屋的窗户，白天小饭馆生意繁忙时，屋里的窗户都没有办法打开，否则全是油烟。李女士起诉要求中介公司退还7万元中介费用。

法院审理后判决中介公司退还一半的中介费用给李女士，依据是李女士在签订合同前未全面仔细了解房屋相关情况，也应承担过错责任。

法官提示：购买二手房时，购房人应全面了解房屋各项情况，选择正确的看房时间多次看房，充分掌握诸如小区环境、周边道路状况等信息，以防后患。

案例3

高价购买学区房入学名额却被用

王先生为让儿子上名牌小学，通过中介花高价在某学校附近买了一套二手房。然而王先生买房后在办理儿子入学时却被学校告知，该房的入学名额已经被他人用过，王先生的儿子无法在该校入学。

王先生起诉要求房屋中介公司赔偿损失。法院审理后认为，王先生买房前，明确告知中介公司买房是为儿子入学，但中介公司未能满足购房人的需求，应当承担相应的责任。但王先生买房前未向学校了解相应情况，也存在一定过失。最终法院判决中介公司赔偿王先生大部分损失。

法官提示：学区房问题非常复杂，其中涉及房屋是否自带名额、名额是否用尽等诸多问题，所以买房人在购买学区房时需要谨慎，不仅要了解房屋情况，还应该向相关教育部门、学校等咨询，避免购房后子女无法入学。(午报记者李一然)