在签订合同之前,我们应该对商店的档案进行一次调查。在租赁商铺之前,我们应该到商铺所在的房地产交易中心进行产权调查,确认以下重要信息:
C.房屋内是否有租赁登记信息。如果有租赁登记信息,新的租赁合同无法办理登记手续,导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,这也将影响新承租人顺利取得营业执照。在免租装修期,免租装修期往往出现在合同中。主要原因是承租人交房后需要装修房屋,实际无法工作或经营。在这种情况下,出租人同意在装修期间不向承租人收取租金。然而,“免租装修期”并不是一个法律明确界定的概念。因此,在签订租赁合同时,要明确约定免租装修期的起止时间和应支付的具体费用。一般只免收租金,房屋实际使用中产生的水电费按合同约定承担。租赁押金俗称“押金”,主要用来冲抵承租人应当承担但尚未支付的费用。由于商铺的电费、电话费、物业管理费比较高,建议押金适当提高,以免不够支付上述费用。此外,还应特别注意承租人在租赁过程中不断拖延支付相关费用,押金扣除不够的情况。合同应当约定补交“定金”的方案,即出租人每次用“定金”冲抵相关费用时,承租人应当在合理期限内补交“定金”。经出租人通知后在一定期限内补足的,出租人可以单方解除合同,并追究承租人相应的违约责任。如果合同中有这样的约定,就可以有效惩罚承租人的“老赖”行为。根据法律、法规、规章和其他规范性文件的规定,出租人或转租人应承担下列税费:
A.租金:营业税及附加租金*5.55%房产税*12%个人所得税收入部分*20%(收入部分为租金扣除维修费,维修费每次费用不超过800元)印花税租金(总额)为0.1%(第一次缴税时一次性支付,按租赁期内租金总额计算)。)土地使用税按房屋地段每平方米征收,以征收机关实际征收为准。
B.转租:营业税和额外转租收入*5.55%印花税印花税转租租金(总额)0.1%。实践中,商铺租赁税的缴纳方式相对多样化。以上标准仅为法定征收标准。不同地区可能有不同的采集方法。具体情况,可在签订店铺合同前咨询实际收款网点的工作人员。在这种情况下,承租人应该注意不要为承租人纳税,否则短期内我会被税率搞糊涂。营业执照出租商铺的目的是进行商业活动,而商业活动的首要条件是依法取得营业执照。因此,在签订商铺租赁合同时,要围绕营业执照的办理设置很多条款,主要涉及以下几个方面:
a、原营业执照如果租赁登记信息没有注销,新的租赁合同就不能登记,从而不能及时办理营业执照时间。B.营业执照已在该商铺登记,但工商登记信息未注销或转让的,新的营业执照不能再在同一商铺登记;
C.房屋类型不是商品房,不可能进行商业经营活动,导致无法办理营业执照登记。
D.涉及特殊行业(娱乐、餐饮等)的,需经公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得公安许可证、卫生许可证等证件,方可取得营业执照;
e.出租人资料不足,无法办理营业执照登记。对于上述第一条、第二条、第三条、第五条所述情形,可以在合同中设定为出租人的义务,并给予出租人合理的宽限期。超过一定期限仍不能排除的,应当承担相应的违约责任;上述第四条规定的情形,可以设定为无责任解除合同,以保证承租人在无法取得营业执照的情况下可以无责任解除合同。为了保证装修的顺利进行,保护装修的利益,我们应该注意合同中的几个问题:
A.出租人是否同意承租人装修商铺,装修图纸或平面图是否需要征得出租人的同意,都有明确的约定,如有特殊改造、施工,应明确约定,对于广告、店铺位置也可明确约定。违约责任不应只考虑违约金,因为违约金往往等于定金,而且数额不高,这往往低于承租人的装修损失。因此,应当约定,在这种情况下,出租人除承担违约金外,还应当承担承租人的装修损失。
C.明确租赁期满装修、加建的处理方法。
7。水、电、电话线等
由于店铺经营的特殊性,可能对水、电、电话线等有特殊需求,这些公共资源的供给会受到各种因素的影响。建议在租赁商铺前,首先检查是否满足使用需求,如果不满足,确定如何办理扩建或增量,以及办理扩建或增量的费用,如果合同中明确约定了相关内容,无法满足正常需求,承租人有权解除合同。
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