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未按合同约定进行竣工综合验收能否交房?

[案例]黄先生与某开发商签订《武汉市商品房买卖合同》，按合同约定，2005年3月31日交房，交房条件为该商品房经综合验收合格。但开发商在近日交房时出示不了综合验收合格的证件。开发商的这种做法合法吗?

[解答]

一、黄先生与开发商签订的《商品房买卖合同》中对交房期限及条件、逾期交房的违约责任均作了约定。交房期限定在2005年3月31日，交房条件选择了该商品房经综合验收合格。依据2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)的规定，已取消了《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)中的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，房地产开发主管部门即市开发办自2004年5月19日起不再组织相关部门或者单位对房地产开发项目进行竣工验收和竣工综合验收。因此，黄先生与开发商签订的合同中约定的综合验收自然取消。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，开发商应按照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格后方可交付使用。同时，开发商还应按照合同中对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺进行交付。

二、黄先生与开发商约定交房时间为今年3月31日，因延期交房原因不明，难以认定责任。

(1)在履行合同过程中，遭遇不可抗力以及出现合同约定的特殊原因(必须取得相关管理部门或单位出具的证明)，开发商应在合同约定的期限内告知购房者后方可据实予以延期交房。

(2)开发商既无特殊原因证明，又不具备交房条件，则开发商应按出卖人逾期交房的违约责任承担法律责任。

(3)开发商具备按期交房条件，是因购房者与开发商就竣工综合验收问题而未能办理房屋交接手续，开发商不承担延期交房责任。