“静和”房产商揽下代售商品房“份外事”，还与购房者签下了《包租协议》，好心办坏事最终成为被告。讨不到包租租金的购房者天津人王先生和关先生，与“静和”房产商对簿公堂，获得法院判决的支持可得到租金人民币34800元。

地处上海市江宁路上的“和一大厦”，系“静和”房产商几年前开发的商品房。该大厦内王先生和关先生名下的建筑面积196.49平方米的某室，原系案外人胡某以每平方米7100元单价，总价款139.5万余元预购购得，该预购合同于2000年3月中旬，曾办理了预售合同的登记备案手续。2003年3月初，胡某与“静和”房产商签订《授权委托书》，委托该房产商代将该房屋予以出售转卖，期限至该系争商品房买卖成交结束止。

2003年3月25日，天津的王先生和关先生根据“静和”房产商在报刊上刊登的广告，前往“静和”房产商处洽谈购房事宜。双方达成了由王先生和关先生，以每平方米6600元的单价，总价为人民币129.6万余元的价格，买下这间196.49平方米的商品房。事后，在7天内王先生和关先生支付了首期房款（含定金）共计64.8834万元，还在房产商提供的《上海市内销商品房预售合同》中的《本合同权益转让书》上“甲方签字”一栏签了字，“静和”房产商则代胡某在上述转让书上签字。2003年4月1日，王先生和关先生还与“静和”房产商签订一份《包租协议》，约定由“静和”房产商包租该房屋，包租期限为2年，自2003年4月1日起计算，每月租金人民币8842元，在每月20日前按已支付房价款的百分比支付租金。此后，因购买该房屋仅支付了一半房款，扣税后每月实际付租金4176元至2004年7月20日。期间，因胡某未按约将该房屋的房地产权利转移给王先生和关先生，曾引起诉讼到法院，最终法院依法判决胡某需继续履行，由“静和”房产商代其签订的《商品房预售合同权益转让书》，到房地产交易中心办理房屋产权过户手续。而与此同时，“静和”房产商以诉讼为由停止支付租金至今。

2005年4月29日，王先生和关先生为讨包租租金起诉到法院，诉称要求“静和”房产商履行《包租协议》支付从2004年7月21日起至2005年3月31日止的包租租金计人民币34800元。而“静和”房产商承认与对方签订过《包租协议》，但自己没有收到过租用该房屋房客的租金或使用费，所以不应当支付包租租金。

审理中，法院查得“和一大厦”的大产证，在2003年4月29日已经取得，房屋类型为办公楼，但胡某至今未去办理过小产证，原判决仍在执行中。但法院判决后，“静和”房产商未曾支付过包租期间的租金，上述房屋现仍由他人在承租使用。法院认为，通过《本合同权益转让书》天津的王先生和关先生，从“静和”房产商手中取得了原胡某房屋权利转让权，双方又签订了《包租协议》，由“静和”房产商包租2年。那么在包租的2年内，无论该房屋有无人租赁，还是“静和”房产商自己使用，作为“静和”房产商都应按照《包租协议》向王先生和关先生支付租金，遂一审判决支持了天津王先生和关先生的诉请。

【律师点评】

《包租协议》合法有效应履约

3年、5年前的房产市场，绝不是之后的那么红红火火。作为个人消费者来购买办公楼，其目的还是要出租的。尽管天津的王先生和关先生购买该系争房屋，还未全额付清房款，但那是与该房屋预购者胡某之间交涉的问题，与“静和”房产商签订的《包租协议》则是两个不同的法律关系。

作为《包租协议》的本质，是无条件的承担风险协议。一个“包”字包2年，解除了购买者天津的王先生和关先生的后顾之忧，这就是“包租”和“代租”之间的根本区别。当今的社会提倡诚信为本，无论是房产商寻找出千条理由万种借口，总不能在房产市场低迷的时候和房产市场高涨的时候，用两种面孔对待消费者吧，否则难过法律这一关。