房管局二手房交易新规引发新费用

费用为贷款额的1%-1.5%/月

由于广州市房管局执行二手房递件和入押同时进行的新规定，使广州二手房转按揭(俗称转按)有了新的程序。昨日，本报追踪发现，尽管广州没有取消二手房转按揭，但由于房管局办理递件时要求业主原贷款银行出具一份终止涂销声明的函，而银行则要求业主在还清贷款或有担保公司担保的情况下才出具证明，使得市民办理二手房转按揭业务时要多支付一笔贷款额1%-1.5%/月的担保费，一笔60万元的贷款按正常流程一个半月计算，就得多付9000-13500元的费用。

要有银行证明才能递件

据了解，5月21日市房管局出台了新的二手房交易新规定——《关于已设定抵押房产办理转移登记业务流程调整的通告》，把递件和办理房产证抵押登记(简称入押)两大项业务同时进行。保来理财顾问有限公司黄先生告诉记者，由于递件和入押同时进行，市民在递件时除了必须交银行的按揭合同，还需要交一份由业主原按揭银行出具的终止涂销声明的函，当中要有银行同意房管局把转按揭交易中需要办理的涂销、再抵押、转移登记等业务合并的内容。

必须有这个函才能办理二手房交易递件。银行出具这个函也有条件，就是业主必须还清贷款，没有还清贷款的必须有担保公司的担保。黄先生说，这就意味着没有能力还清贷款的市民，要么通过垫资赎契来还清贷款，再办新的抵押，要么就只有找担保公司做借证担保。由于垫资赎契要收取贷款额2%-3%/月的费用，比担保费贵得多，所以办理二手房交易的市民只好选择担保途径。

亿某按揭业务管理部副总监黄某如表示，原来像农行、中行、深发展等银行办理转按揭，并不需要担保公司出函担保，现在因为要出具这份终止涂销声明的函，这些银行也考虑要有担保才能出函。她说：房管局新规定实行不久，很多银行都在制定各自的执行规范，最终办理细则还要等银行方面的答复。而像工行等银行原来就需要担保才能办转按揭的，则按原来的规定办理。

担保费用多在1万元以上

据了解，目前各大按揭公司下属的担保公司，办理这项担保业务收费为贷款额的1%-1.5%/月。保来理财的黄先生表示，这笔担保费是在递件前发生的，一直担保至完成递件办证为止，正常情况下需要30个工作日，即一个半月的时间。如果资料不齐，时间可能更长一些。如一笔60万元的贷款，业主就得支付9000-13500元的担保费;一笔100万元的贷款，就得支付15000-22500元的担保费。一般情况下这笔办理转按揭的担保费由业主来付，但如果业主是实收卖楼的，意味着这笔费用就落到了买家身上。

此外，按照新规定递件交易时要同时递交按揭合同，房管局就可以同时比对买房双方的买卖合同报价、按揭合同中银行对房屋的评估价和房管局自身对房屋的评估价来确定房屋报税价格，这样买家就很难通过报低成交价来避税。记者从按揭公司了解到，由于近年来楼价不断上涨，银行的评估价都基本接近甚至超过业主的交易价格。以一套成交价100万元的房子为例，只要是楼龄较新净的电梯楼，评估价最低一般都可以达到成交价的95%，即95万元，这样买家就很难报低价。

买家气愤购房成本增加

由于二手房交易新规实施不久，有不少申请转按揭的客户，要不资料不全被打回头，要不就要多掏上万元的费用，不少买二手房的市民都很气愤。今年4月买了一套二手房的罗先生说：前两天按揭公司来电说，因为这个新规定，要么由业主垫资赎契来交易，要么就得给担保费，否则按揭和交易登记都办不了。罗先生表示，他买的是业主的实收房，交易的一切费用都由他来出，业主哪会愿意垫资赎契。70万元的贷款，现在无端就增加了1万多元的担保费。

保来理财黄先生表示，近日不少办理按揭的客户都到公司咨询这一新规定，很多客户并不理解，目前公司只能不断去解释。他还表示，担保公司并不是跟每家银行都有协议可以办理上述担保，市民在办理转按揭的时候还需要详细问清楚，否则可能办不到转按揭业务。

100万实收二手房买家主要支出(按首付五成计算)

收费项目标准金额

中介费总价2%20000元

按揭费贷款额1.2%6000元

契税总价1.5%15000元

营业税总价5.5%(不满两年)55000元

个人所得税总价1%10000元

担保费贷款额1%-1.5%×1.5个月7500-11250元

共计113500-117250元