1、无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。

2、土地使用权抵押的前提：房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。

3、抵押须有书面文件。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。

4、土地使用权与地上建筑物一致的原则。在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。

5、土地使用权抵押时，应办理登记手续。如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。

一、土地抵押登记所需要的材料有哪些

(一)抵押登记

1、《土地他项权利(抵押)登记申请书》(需盖公章)

2、①国有划拨土地和集体土地，须提交土地使用证和房屋所有权证(原件校对后交复印件)②国有出让土地，如已领取房屋所有权证的，须提交国有土地使用证和房屋所有权证(原件校对后交复印件)③国有出让土地如尚未领取房屋所有权证的须提供国有土地使用证，若原土地出让合同约定投入须达到开发投资总额100%后才能抵押的，还须提供建筑工程施工许可证与建筑工程竣工验收备案表(原件校对后交复印件)；若原土地出让合同约定投入须达到开发投资总额25%后才能抵押的，还须提供建筑工程施工许可证(原件校对后交复印件)，及投入已达到25%(不含地价款)的有关证明

3、主合同和抵押合同

4、土地价格评估报告或作价协议书，划拨土地必须提交经国土部门确认及核定补缴的土地出让金数额的评估报告(原件校对后交复印件)

5、抵押权人的单位证照、法定代表人(负责人)身份证复印件(可由抵押权人盖公章证明为原件复印件)

6、抵押人单位证照、法定代表人(个人)身份证(原件校对后交复印件)及抵押人法人身份证明

7、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件(原件校对后交复印件)

8、以房地产开发用地抵押的，提交抵押双方鉴证的房屋预售情况说明

9、以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押证明

10、抵押权人为非金融机构的，其抵押借款行为应当依法办理有关批准手续，并提交有关批准文件(原件校对后交复印件)

11、如土地使用证与房屋所有权证记载的坐落不合的，需提供地名办或当地街道办事处的有关证明。

(二)抵押注销登记

1、《土地抵押注销登记申请书》(需盖公章)

2、土地他项权利证书或土地抵押登记证明书

3、抵押人单位证照、法定代表人(个人)身份证件(原件校对后交复印件)

4、委托他人办理的，需提交委托书和代理人身份证件(原件校对后交复印件)

5、土地使用证(如原土地证书压存我局的不需提供)

6、如土地他项权利证书或土地抵押登记证明书已遗失的，需提供银行遗失公告的登报样本。

注：以上材料未说明为复印件的均需提供原件。