昨日,市场上传的沸沸扬扬的房贷新政和营业税调整的靴子终于落地。央行、住建部、银监会三部委联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。另外,财政部和国家税务总局也对个人住房转让营业税政策进行了调整,营业税免征门槛由5年变为2年。

业内人士分析,在两项政策的叠加效应下,购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本将大大降低,可以扩大购房需求,转变市场观望情绪,带动楼市回暖。

购房者首付比例下调置业门槛降低200万房子可少付60万首付

房贷新政规定,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同时,公积金贷款政策也做出调整,首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

房贷新政到底能给购房者带来多大的实惠?上海易居房地产研究院研究员严跃进为购房者算了一笔账:以一套价值200万元的房子为例,如果按照此前一线城市首付7成的比例计算,那么首付款是140万元,按照新政4成首付的比例进行计算,首付款则减少到了80万元,这将大大降低购房者的首付金额。

值得注意的是,虽然购房者的首付款大大减少,房贷则会相应增加,购房成本也会相应增多。在商业贷款20年期,等额本息、最新的基准利率的贷款条件下,如果按照7成首付计算,价值200万的房子需要向银行贷款60万元,还款总额为102万元,140万的首付加上102元的房贷,购房总成本为242万元。如果按照新政后的4成首付来计算,需要向银行贷款120万元,还款总额为205万元,购房总金额为285万元。

对此,严跃进分析认为,购房成本看似增加,但这背后却有一笔资金在节省。虽然购房者需要多付43万元,但可以分期按20年的时间进行支付,而且首付可以少付60万元,考虑到可能的通货膨胀和房价上涨因素,长远来看,这实际是降低了购房者入市的门槛和成本。

对于刚需和改善型人群来说,支付能力是制约其购房的原因之一,在亚豪机构市场总监郭毅看来,该项政策出台之后,首付比例有所降低,有助于提高购房者的资金杠杆,撬动更多住房消费。

营业税免征年限降至2年降低购房者负担

除二套房首付比例调整外,房地产营业税也做出了相应变化。昨日中国财政部和国家税务总局30日联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

一般而言,二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上,据链家地产测算,目前北京二手房市场上目前约有16%的购房者需要交纳营业税,如果营业税五改二政策落地,缴纳营业税的占比可能要降低到8%,整体购房者的负担将会有所降低。

新政如果得到落实,具体到购房者身上,就是真金白银的实惠。伟嘉安捷以北京的李先生来举例说明:李先生看中一套2012年的房子,未满五年不是唯一住房,100平米,总价300万,准备用商业贷款购买。在新政未出台前,李先生需要交5.5%的营业税,1%的个税,3%的契税,总共285000元。现在新政出台后,营业税变为免征,至少可以省下165000元,节省下不少的支出。

对于本轮房调政策松绑的组合拳对楼市的影响,郭毅分析,新政的提出将会极大的提振市场信心,对于一线城市来说,房地产市场的交易量将会加速反弹,房价也有望逐步止跌回涨。